Pratica catastale: quale il costo?

Pratica catastale: cosa è?

Con “pratica catastale” si intende l’invio di una documentazione specifica agli Enti preposti, necessaria ogni volta che si realizzano interventi che modificano i dati presenti nel catasto. Lo scopo della pratica catastale, quindi, è far sì che il catasto risulti conforme alla realtà delle cose.

Le pratiche catastali possono riguardare qualsiasi tipo di fabbricato, edificio, immobile o terreno.

Per esempio, se state per realizzare o avete realizzato un intervento che incide sulla planimetria, fosse anche un semplice abbattimento di un muro non portante, dovreste avviare una pratica catastale. Infatti, a seguito di questo piccolo lavoro di ristrutturazione, la planimetria presente in catasto non risulterebbe conforme dallo stato di fatto dell’immobile.

Allo stesso modo, le pratiche catastali sono necessarie anche quando non si realizzano interventi fisici ma semplicemente passaggi di natura burocratica. Per esempio, se state finalizzando una successione, vi servirà una pratica catastale in quanto la proprietà dell’immobile rientra tra i dati presenti in catasto (in questo caso si parla di voltura).

La questione della pratica catastale è abbastanza complessa in quanto sono numerose le azioni che impattano sui dati presenti in catasto. Nel paragrafo che segue parleremo approfonditamente di queste azioni.

I prezzi indicati rappresentano unicamente delle stime indicative.

Pratica catastale: quando serve?

Riassumere tutte le situazioni in cui è necessaria una pratica catastale è un obiettivo abbastanza difficile. Anche perché, è bene ripeterlo, tali situazioni sono davvero numerose. Tuttavia, è possibile fare un elenco esaustivo di quelle più frequenti, con cui almeno una volta nella vita il contribuente ha a che fare.

• Passaggio di proprietà di un immobile. Esso si verifica a seguito di una donazione, di una cessione a titolo gratuito, di una compravendita, di una successione.

• Ristrutturazioni che modificano planimetria, volumetria, destinazione d’uso. Tutti gli interventi agiscono sui dati catastali vanno accompagnati da una pratica catastale.

• Presenza di errori nei dati catastali. Accade molto più spesso di quanto si possa pensare, che il catasto - per un motivo o per un altro - conservi dati non corretti. Ciò può portare a conseguenze parecchio negative, come l’impossibilità di finalizzare un atto o un calcolo errato dell’esazione fiscale.

• Realizzazione di un nuovo fabbricato. Si tratta, in questo caso, di iscrivere a catasto un immobile prima assente.

Pratica catastale: la normativa

La normativa sulle pratiche catastali è molto complessa. Essa, infatti, disciplina in maniera abbastanza esaustiva tutte le situazioni in cui le pratiche catastale sono necessarie, stabilendo tipologie, caratteristiche e nomenclatura.

Di seguito, elenchiamo le pratiche catastali più frequentemente realizzate.

• Variazione catastale. Questa pratica catastale riguarda principalmente le azioni di tipo edilizio. Molto banalmente, le ristrutturazioni, a patto che queste incidano sulla planimetria, sulla volumetria e sulla destinazione d’uso. Queste, infatti, sono tutte voci presenti in catasto. In genere, la richiesta di variazione catastale è inserita all’interno della richiesta dei permessi. In buona sostanza, quando si inviano le documentazioni e le richieste di permesso, si chiede contestualmente la variazione catastale.

• Dichiarazione di conformità catastale. E’ una pratica catastale diversa da tutte le altre, anche perché, di base, non coinvolge il cliente. E’ infatti una dichiarazione, spesso asseverata, effettuata a uso e consumo non tanto dell’Ente preposto, quanto di un terzo che abbia parte in causa. Ad esempio, chi sta acquistando una casa. La dichiarazione di conformità catastale testimonia l’assoluta aderenza tra i dati presenti in catasto e lo stato reale dell’immobile.

• Voltura catastale. Questa pratica consente al catasto di aggiornare i suoi dati circa la proprietà di un immobile. E’ un atto necessario quando si acquista, si riceve in donazione, si finalizza una successione. In genere, è richiesta automaticamente dal depositario di fede pubblica (es. il notaio) o, nel caso di passaggio di proprietà mortis causa, viene richiesta automaticamente con la dichiarazione di successione.

• Nuovo accatastamento. Pratica catastale molto complessa, consiste nell’assegnazione di dati catastali relativi a un immobile nuovo.

• Frazionamento / Accorpamento. Il frazionamento e l’accorpamento sono connessi alla pratica edilizia, che può essere sia pesante che leggera. Rappresentano pratiche assolutamente necessarie. In caso di omissione, infatti, le evidenze presenti in catasto sarebbero completamente discordanti con lo stato di fatto.

Pratica catastale: quali i prezzi?

Per quanto riguarda i prezzi delle pratiche catastali, questi spiccano per una fortissima eterogeneità. Gli Enti locali, infatti, sono quasi del tutto liberi di decidere autonomamente le cifre, sicché vi possono essere differenze anche significativa da regione a regione (se non da città a città).

Un altro elemento di eterogeneità consiste nella “manodopera”, ovvero nel servizio prestato dal professionista, sia esso geometra, ingegnere abilitato o architetto, che può essere più o meno costoso.

Alla luce di quanto scritto fino a questo momento, però, possiamo offrire una panoramica di massima sui prezzi compresi del contributo riservato ai professionisti, bolli, gabelle e spese amministrative varie.

• Variazioni catastali: da 220,00 € a 650,00 €.
• Dichiarazioni di conformità catastale: da 120,00 € a 200,00 €.
• Volture catastali (senza aiuto del professionista): 71,00 €.
• Volture catastali (con l’aiuto del professionista): da 130,00 € a 260,00 €.
• Nuovi accatastamenti: da 1.500,00 € a 2.500,00 €.
• Frazionamenti e accorpamenti: da 550,00 € a 2.500,00 €.
• Tariffe orarie dei professionisti: da 35,00 € a 150,00 €.

Pratica catastale: a chi rivolgersi?

Una precisazione: le pratiche catastali non possono essere realizzate direttamente dal contribuente, se si escludono alcuni casi limitati. Per esempio, quando la pratica catastale è inclusa in una documentazione che, per essere inviata, non necessita l’intervento di un professionista.

Il caso tipico è quello della dichiarazione di successione, che può essere presentata direttamente dall’erede e contiene quasi di default la richiesta di voltura. In alternativa, e questo è il consiglio che sentiamo di dare, è possibile fare riferimento a un “tecnico” anche quando si adempiono gli obblighi di successione. Nella fattispecie, a un commercialista.

Per il resto, nella stragrande maggioranza dei casi, i professionisti cui rivolgersi sono i geometri, gli architetti, gli ingegneri. Ovvero tutti coloro in grado di redigere una relazione tecnica, o abilitati a farlo.

Pratica catastale: le sanzioni

Il legislatore ha disciplinato ogni aspetto delle pratiche catastali, sanzioni comprese. La normativa, in merito, è abbastanza complessa e specifica. Ovvero, nella maggior parte dei casi, a ogni pratica corrisponde una determinata sanzione, se omessa.

Di seguito possiamo riportare qualche caso frequente.

Per esempio, se non si aggiorna il catasto (a seguito di un frazionamento, di un accorpamento o di una nuova costruzione) entro 30 giorni dal termine dei lavori, si deve scontare una sanzione compresa da 1.032,00 € a 8.264,00 €.

Discorso più complesso per la mancata voltura. La sanzione cambia in base al ritardo. Si parte da 55,00 € e si arriva a un massimo di 116,00 €, esclusi ovviamente gli interessi.

Pratica catastale: come risparmiare?

Se i costi stabiliti dall’amministrazione non sono (logicamente) contrattabili, soggetti a eventuale negoziazione sono gli onorari dei professionisti. Anzi, in questo caso si segnala una certa variabilità, la quale può tornare utile a chi punta al massimo risparmio possibile.

Per risparmiare, l’unico metodo efficace consiste nell’impiego del preventivo. Dunque contattate più professionisti, chiedete a ciascuno di loro il preventivo, confrontate le ipotesi di costo. Infine, scegliete il professionista con il miglior rapporto qualità prezzo.