Pratica Docfa: quale il costo?

Pratica DOCFA: cosa è?

Con l'acronimo DOCFA si intende “documento catasto fabbricati”. Si tratta di una pratica o se si preferisce una procedura che è mirata per l'acquisizione da parte degli Uffici provinciali dell'Agenzia del Territorio dei documenti tecnici catastali.

Il modello da compilare è definito “accertamento della proprietà immobiliare urbana”e deve essere presentato e compilato dai proprietari dell'immobile con l'ausilio di un tecnico professionista abilitato, come ad esempio un architetto, un ingegnere, un geometra o un perito edile, e permette la comunicazione all'Agenzia del Territorio dell'accatastamento di un immobile di nuova costruzione o delle variazioni che hanno interessato una costruzione già esistente che di fatto determinano un cambiamento di classe dell'immobile.

La pratica DOCFA dal 2015 è totalmente informatizzata è ha l'obbligo di essere redatta nella sua interezza e perciò avallata da un tecnico abilitato, cui si dà per scontato che abbia le capacità di poter valutare attentamente il progetto e dunque l'autorità di poterlo certificare.

La pratica DOCFA è composta di più voci: Modello D; Modello 1N (I e II parte); Modello 2N (I e II parte); Planimetrie; Elaborato Planimetrico; Elenco Subalterni. Una volta compilati i vari punti il tecnico provvederà ad analizzarli ed elaborarli così che il risultato possa attribuire la categoria catastale, la classe, la consistenza e la rendita catastale per ogni unità dichiarata e presa in osservazione.

Pratica DOCFA: quando serve?

La pratica DOCFA viene utilizzata in moltissimi casi, tutti legati indissolubilmente alla necessità di redigere una variazione catastale.

Qui di seguito vi forniamo una casistica delle situazioni più comuni in cui la pratica DOCFA è necessaria:

• Accatastamenti nuovi – che si tratti di nuovi edifici, di ricostruzioni e di ampliamenti, la pratica DOCFA certificata da un tecnico professionista abilitato sarà assolutamente obbligatoria.

• Variazioni catastali – è il caso che contempla il cambio di destinazione d'uso di un immobile, ristrutturazioni varie, cambio della disposizione degli ambienti interni con ridistribuzione degli spazi. Ad esempio sono anche compresi la creazione di soppalchi o balconi e la chiusura di una terrazza a veranda.

• Denunce di unità che concernono ad enti urbani – in questo caso sin tratta della denuncia di tutte le costruzioni sfuggite all'accatastamento originario, perciò alle variazioni avvenute nel tempo, ma mai dichiarate al catasto.

Pratica DOCFA: la normativa

Dal 1 giugno del 2015, la procedura Docfa può essere eseguita solamente online, seguendo le disposizioni dell’Agenzia delle Entrate. Questo compito spetterà al tecnico, dato che i privati cittadini non possono essere abilitati alla trasmissione di documenti al Docfa.

Per essere valida, la pratica necessita di un’esplicita approvazione da parte dell’Agenzia del Territorio, che può anche chiedere integrazioni o rettifiche sulla documentazione della casa, così come effettuare dei controlli sul posto.

Il software DOCFA ha subito ovvie modifiche nel tempo. Nasce per volontà del Governo Italiano nel 1993, e, ad oggi, la sua ultima versione è Docfa 4.00.3.

Per una più approfondita analisi, le normative principali di riferimento sono le seguenti:

• Circolare n. 2 del 19.01.1984 “Assunzione nell’archivio catastale delle informazioni relative agli immobili urbani di nuova costruzione”.

• D.M. n.701del 19.04.1994 “Regolamento recante norme per l’automazione delle procedure di aggiornamento degli archivi catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari”.

• Legge n.662 del 23.12.1996 “Misure di razionalizzazione della finanza pubblica”.

• D.P.R. n.138 del 23.03.1998 “Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d’estimo in esecuzione alla legge n. 662/96”.

• Circolare n. 46/T del 10.02.1998 “Quesiti riguardanti le esenzioni dal pagamento dei tributi speciali e del rimborso spese, nonché la firma dei documenti tecnici di aggiornamento del catasto”.

• Circolare n.83/E/T del 09.04.1999 “Rilevanza della rendita catastale proposta ai fini dell’accertamento in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale, successione e donazione, IVA, INVIM, ICI”.

• Circolare n.242/T del 29.12.2000 “Procedura Docfa - Rappresentazione grafica in formato raster o vettoriale delle planimetrie degli immobili urbani, degli elaborati planimetrici e dei relativi dati metrici”.

• Circolare n.9 del 26.11.2001 “Attivazione della procedura Docfa 3.0”.

• Nota prot. n.15232 del 21.02.2002 ”Casi particolari di intestazioni catastali e disposizioni inerenti le categorie fittizie F/3 e F/4”.

• Circolare n.2 del 17.04.2002 “Applicazione delle sanzioni amministrative”.

• Nota prot. n.36363 del 31.05.2002 “Procedura Docfa 3.0 - Elaborato planimetrico”.

• Circolare n.1 del 01.03.2004 “Procedure informatiche di cui all’art. 1 del decreto del Ministro delle Finanze 19.01.1994, n. 701 – Docfa – controlli e verifiche”.

• Circolare n.7 del 04.07.2005 “Modalità e termini per la rettifica della rendita catastale proposta e relative innotazioni negli atti del catasto”.

• Circolare n.11 del 26.10.2005 “Esercizio dell’autotutela nel settore catastale – efficacia temporale delle rettifiche catastali”.

• Circolare n.1 del 03.01.2006 “Ulteriori chiarimenti per la corretta attuazione dell’art. 1, comma 336, della legge 30.12.2004, n. 311 “Semplificazioni procedurali per la predisposizione di documenti di aggiornamento Docfa”.

• Circolare n.4 del 16.05.2006 “Modalità e individuazione e classamento delle unità immobiliari urbane censibili nei gruppi speciali e particolari D ed E”.

• Circolare n.4 del 13.04.2007 “Articolo 2, commi 40 e seguenti, del decreto legge 03.10.2006, n. 262. Accertamento in catasto delle unità immobiliare urbane censite nelle categorie particolari E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9. Censimento delle porzioni di tale unità immobiliare destinate ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato, ovvero ad usi diversi, già iscritte negli atti del catasto”.

• Circolare n.7 del 15.06.2007 “Accertamento dei fabbricati che hanno perso i requisiti per il riconoscimento della ruralità e di quelli mai dichiarati in catasto”.

• Circolare n.4 del 29.10.2009 “Adozione versione 4.0 della procedura Docfa per la dichiarazione delle unità immobiliari urbane al Catasto Edilizio Urbano”.

• Nota prot. n. 17471 del 31.03.2010 “Adozione versione 4.0 della procedura Docfa – Chiarimenti operativi”.

• Circolare n.2 del 09.07.2010 “Attuazione del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78 – Articolo 19, comma 14. Prime indicazioni”.

• Circolare n.3 del 10.08.2010 “Interpretazione dell’art. 19 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122 –Aggiornamento del catasto”.

• Circolare n.2 del 10.03.2011 “Integrazione alla Circolare n.3 del 16 ottobre 2009 – Approvazione automatica degli atti di aggiornamento del Catasto Terreni con contestuale aggiornamento della mappa e dell’archivio censuario mediante l’ausilio della procedura Pregeo10”.

• Circolare n. 7 del 10.03.2011 “Attribuzione della rendita presunta, modalità di gestione dei connessi aggiornamenti negli atti del catasto, trattazione e notifica degli esiti”.

• Circolare n.2 del 07.08.2012 “Nuova disciplina in materia di censimento dei fabbricati rurali ai sensi dell’art. 13, commi 14 - bis, 14 - ter, 14 - quater del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 e del Decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze 26 luglio 2012”.

• Circolare n. 5 del 09.10.2012 “Immobili di interesse culturale – Profili catastali”.

• Circolare n.6 del 30.11.2012 “Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico – estimativi”.

• Nota prot. n.23646 del 12.06.2013 “Estensione delle procedure relative alla prima iscrizione degli immobili al Catasto Edilizio Urbano ed indicazioni sulle modalità di aggiornamento relativo alle intestazioni catastali presenti nelle dichiarazioni di nuova costruzione e nelle domande di voltura”.

• Circolare n.2/E del 01.02.2016 “Unità immobiliari urbane a destinazione speciale e particolare – Nuovi criteri di individuazione dell’oggetto della stima diretta. Nuove metodologie operative in tema di identificazione e caratterizzazione degli immobili nel sistema informativo catastale (procedura Docfa)”.

• Nota prot. n. 60244 del 27.04.2016 “Chiarimenti operativi in merito alle attività connesse alle disposizioni di cui all’art. 1, commi 21 e seguenti, della legge n. 208 del 2015, nonché alla redazione degli atti di aggiornamento Docfa 4.00.3”.

• Circolare n. 18/E del 08.06.2017 Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione – Profili catastali”.

• Istruzioni Operative del 08.06.2017 “Modifiche apportate alla procedura Docfa – Versione 4.00.4”.

Pratica DOCFA: quali i prezzi?

Per avere una panoramica il più possibile veritiera sui costi complessivi dobbiamo aver ben presente i punti essenziali di cui la pratica DOCFA è composta e cosa verrà richiesto come spesa, considerando che sarà necessario rivolgersi ad un tecnico professionista e dunque anche alla sua relativa parcella.

Le spese catastali in sé non sono esose. Stiamo parlando di cifre abbordabilissime, ossia 50,00 € di spesa effettiva catastale, mentre per i Diritti di voltura il prezzo è di 70,00 €.

Ma richiedere l'aiuto di un professionista per la redazione della pratica DOCFA e annessi, ha certamente un costo maggiorato.

Qui di seguito riportiamo alcuni prezzi orientativi che di fatto non possono essere considerati preventivi, bensì dare solo delle indicazioni di massima:

• Un professionista per occuparsi di variazioni catastali con l'aggiornamento della planimetria con software DOCFA potrà richiedere come prezzo di partenza intorno ai 125,00 € - 250,00 € (per un appartamento relativamente piccolo), più imposte e spese catastali. Il prezzo varia anche in base alla grandezza dell'appartamento.

• In occasione di una nuova costruzione, invece, il prezzo richiesto potrà essere intorno agli 800,00 € - 2.000,00 € escluse imposte e spese catastali.

• Per le volture catastali il prezzo orientativo sarà di 70,00 € – 150,00 €.

• Per la richiesta della planimetria catastale il prezzo sarà intorno ai 50,00 € - 70,00 €.

Pratica DOCFA: a chi rivolgersi?

La pratica DOCFA, come detto precedentemente, viene redatta da professionisti accreditati, come architetti, ingegneri, geometri, periti edili, che si occuperanno della redazione completa della documentazione a livello telematico, grazie al software DOCFA.

Pratica DOCFA: le sanzioni

Come accennato precedentemente, la pratica DOCFA è obbligatoria in molti casi, e non è contemplato che ci possano essere dei rallentamenti oppure delle situazioni in cui si possa presentare la documentazione successivamente, senza la certezza di dover incappare in fastidiose sanzioni calcolate, di default, con la sanzione minima pari a 1032,00 €.

Viene definito con la denominazione di “Ravvedimento Operoso” proprio la presentazione della documentazione in un periodo successivo. In un primo momento il ravvedimento operoso aveva un limite di due anni, ora è esteso a cinque.

Sanzioni in caso di Ravvedimento Operoso:

• DOCFA presentata entro i 90 giorni dalla data di fine lavori = 1/10 di 1032,00 €, perciò 103,20 €.
• DOCFA presentata dopo 90 gg ed entro 1 anno dalla data di fine lavori = 1/8 di 1032,00 €, perciò 129,00 €.
• DOCFA presentata dopo 1 anno e entro i 2 anni dalla data di fine lavori = 1/7 di 1032,00 € perciò 147,43 €.
• DOCFA presentata dopo due anni e entro i 5 anni dalla data di fine lavori = 1/6 di 1032,00 € perciò 172,00 €.

Sanzioni con consegna atto di contestazione con in più la sanzione da parte dell'Agenzia delle Entrate:

In questo specifico caso se si effettua il pagamento entro i 60 giorni dalla notifica dell'atto, la cifra potrà subire uno sconto, ed è perciò quantificabile in 1/3 di 1032,00 €, perciò 344,00 €.

Pratica DOCFA: come risparmiare

Abbiamo visto come la pratica DOCFA necessiti di essere redatta tramite software da parte di professionisti tecnici accreditati, e che l'onorario dei suddetti professionisti può variare in base alla tipologia di lavoro che dovranno affrontare.

Il web, anche in questo caso, può essere un valido mezzo per cercare di trovare alcune occasioni di risparmio. La vasta offerta nelle ricerche online può permettere di richiedere più preventivi in modo tale da poterli confrontare, così da poter effettuare una scelta basata sul miglior rapporto qualità/prezzo e dunque risparmiare.