Revisione tabelle millesimali: quale il costo?

Revisione tabelle millesimali: cosa è

La revisione delle tabelle millesimali è il processo di modifica delle cosiddette tabelle millesimali. Con questo termine si indica il documento nel quale si specifica il valore di ciascun immobile rispetto all’intero condominio, laddove a quest’ultimo è assegnato un valore di mille.

Lo scopo delle tabelle millesimali è offrire uno strumento rapido e oggettivo per il calcolo della ripartizione delle spese. Sicché, volendo fare un esempio, se l’assemblea delibera la necessità di procedere a una ristrutturazione delle parti comuni per il valore di 5.000,00 €, e alla proprietà di Tizio è assegnato un valore di 100 millesimali, questi dovrà corrispondere 500,00 €.

A differenza di quanto possano essere portati a pensare i non addetti ai lavori, o semplicemente chi non ha mai affrontato questa materia, il calcolo delle spese (che possono essere finalizzate alla ristrutturazione o comprendere qualsiasi altra voce, purché non ordinaria) non viene effettuato dividendo semplicemente l’importo per il numero degli immobili, bensì in maniera proporzionale al valore di questi ultimi.

Revisione tabelle millesimali: quando serve

La revisione delle tabelle millesimali è una necessità che procede, almeno nella maggior parte dei casi, da specifiche motivazioni. Queste possono essere raggruppate in tre tipologie.

Errore materiale nella formazione delle tabelle millesimali. Redigere le tabelle millesimali è un’attività complicata. Di norma, vanno presi in considerazione numerosi fattori, ciascuno dei quali ha un peso diverso. Dunque, può capitare che il documento finale sia frutto di un errore di calcolo. Nella fattispecie, occorre procedere alla revisione.

Inattualità delle tabelle millesimali. Può capitare, altresì, che sopraggiungano eventi che rendono le tabelle non più rispondenti allo stato di fatto. L’esempio classico è costituito dai lavori di ristrutturazione che, in via esclusiva o collettivamente, possono modificare gli equilibri di valore tra gli appartamenti.

Modifica dei criteri. L’assemblea può decidere di propria sponte di modificare parzialmente i criteri di redazione delle tabelle millesimali. In questo caso, ovviamente, una volta definiti tali criteri, occorre procedere con la revisione.

Revisione tabelle millesimali: la normativa

Il problema, che tra le altre cose ha suscitato un aspro dibattito giuridico chiuso solo qualche anno fa, non è rappresentato tanto dai motivi che possono spingere alla revisione delle tabelle millesimali, quanto da due questioni: la maggioranza e l’addebito delle spese. Insomma, quale maggioranza è necessaria per approvare la revisione? Chi paga?

I riferimenti legislativi “definitivi”, in tal senso, sono relativamente recenti. Nello specifico, la legge n. 220 del 2012 e l’art. 69 disp. att. c.c.

Per fare luce su questo argomento, è necessario distinguere tra i tre casi citati nel paragrafo precedente.

• Errore materiale. La maggioranza necessaria per affidare l’incarico di revisione è quella qualificata. Occorrono, quindi, 500 millesimi più uno. A pagare, è tutto il condominio. La spesa è ripartita secondo la nuova tabella.
• Inattualità. Anche in questo caso, è necessaria la maggioranza qualificata. A pagare, in linea di massima, è chi ha commissionato i lavori che hanno determinato uno scostamento tra le tabelle e lo stato di fatto.
• Modifica dei criteri. In questo caso, la richiesta di revisione ha carattere negoziale, ossia non procede da una necessità oggettiva. Dunque, occorre l’unanimità e a pagare sono, proporzionalmente alle tabelle, tutti i condomini.

Vi è infine un’altra domanda, che spesso i non addetti ai lavori si chiedono…. Le tabelle millesimali sono obbligatorie? La risposta è sì, ma solo in un caso. Ovvero, quando il numero dei condomini è superiore a dieci. In tutti gli altri casi, le tabelle millesimali sono facoltative.

Revisione tabelle millesimali: quali i prezzi

I prezzi dipendono da tre fattori: la grandezza del condominio, la complessità del condominio e, ovviamente, il margine di discrezione del tecnico che redige le tabelle. Ad ogni modo, si viaggia intorno al paio di centinaia di euro per unità immobiliare.

• Condomini piccoli: da 100,00 € a 300,00 € per unità immobiliare.
• Condomini medi: da 150,00 € a 250,00 € per unità immobiliare.
• Condomini grandi: da 120,00 € a 220,00 € per unità immobiliare.
• Condomini molto grandi: da 100,00 € a 200,00 € per unità immobiliare.

Revisione tabelle millesimali: a chi rivolgersi

Qualche condomino, magari bravo con i calcoli, potrebbe essere tentato di chiedere per se stesso l’incarico di revisione delle tabelle millesimali. D’altronde, alla luce anche dei prezzi richiesti da un tecnico, ciò rappresenterebbe una occasione di risparmio. Ebbene, si tratta di un grave errore, che genera rischi tutt’altro che peregrini.

Il calcolo delle tabelle è un procedimento molto complicato, che esula dalle semplici competenze matematiche. In mezzo, numerosi criteri, ognuno dei quali corrisponde a un coefficiente. Tali criteri sono: destinazione dei locali, piano, orientamento, prospetto e luminosità. Per esempio, restringendo il campo alla destinazione, la presenza di una cantina produce un coefficiente di 0.40, la presenza di un balcone coperto produce un coefficiente di 0.30. Analogamente, parlando invece dell’orientamento, l’esposizione a sud-ovest produce un coefficiente di 0.97, mentre l’esposizione a nord-est un coefficiente di 0.90.

Il rischio, se si sceglie il fai da te, è di produrre un documento sbagliato, il ché porterebbe al punto di partenza. Dunque, il consiglio è di rivolgersi esclusivamente a dei tecnici che abbiano esperienza nel campo. Il tecnico in questione può essere indifferentemente un geometra, un ingegnere o un architetto.

Revisione delle tabelle millesimali: come risparmiare

Il più importante fattore di variabilità dei prezzi, quando si parla di revisione tabelle millesimali, è la grandezza dell’edificio. Un fattore da non trascurare, però, è anche il margine di discrezione del tecnico. Se ciò da un lato complica la fase di scelta del tecnico, dall’altro produce alcune occasioni per risparmiare.

Il consiglio, se si intende sfruttare queste occasioni, è agire di preventivo. Contattate più tecnici, e chiedete a ciascuno di loro il preventivo. Una volta raccolte tre o quattro ipotesi di costo, procedete a un’analisi comparata e individuate l’offerta che vi ispira più fiducia.