Certificazione di conformità urbanistica e catastale: quanto costa?

Certificazione di conformità urbanistica e catastale: cosa è?

In realtà, quando si parla di certificazione di conformità urbanistica e catastale – detta anche relazione tecnica integrata – si parla di due documenti diversi. Dal momento che però spesso vengono redatti assieme, ad essi si fa riferimento come a un documento unico, ed è in questo modo che, nel corso di questo articolo, continueremo a fare.

Ad ogni modo, per certificazione di conformità urbanistica e catastale si indica la documentazione che attesta essenzialmente due cose: la coincidenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i titoli edilizi depositati al catasto; la coincidenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali depositati in catasto.

I titoli edilizi sono, banalmente, i permessi, che vanno intesi come permessi di costruzione dell’immobile e permessi di ristrutturazione dell’immobile.

I dati catastali, invece, sono le informazioni di carattere formale presenti in catasto, anche di natura grafica: planimetrie, voci quali foglio, subalterno etc.

Questa distinzione è necessaria perché una eventuale difformità produce effetti diversi a seconda che riguardi l’aspetto urbanistico piuttosto che quello catastale.

Se la difformità è catastale, è possibile che la discrepanza sia determinata da un mero errore formale, da una sbagliata trascrizione dei dati. Se la difformità è urbanistica, il problema è più grave in quanto si profila quasi sempre un caso di abuso edilizio. Il proprietario attuale o quello precedente ha costruito o ristrutturato o senza averne il permesso, o senza rispettare un permesso regolarmente detenuto.

I prezzi indicati per una certificazione di conformità urbanistica e catastale solo delle stime indicative: per conoscere i costi reali consigliamo di richiedere preventivi.

Certificazione di conformità urbanistica e catastale: quando serve?

Occorre fare distinzione, in questo caso, tra la necessità di detenere una certificazione di conformità urbanistica e catastale e la necessità che un immobile di propria proprietà sia conforme dal punto di vista urbanistico e catastale.

Quest'ultima necessità, in realtà, è un obbligo. E’ assolutamente obbligatorio che un immobile sia conforme, altrimenti semplicemente non è commerciabile dal punto di vista giuridico. Per quanto riguarda la mancanza della certificazione, ovvero di un documento che dimostri la conformità oltre quanto dichiarato dal proprietario al pubblico ufficiale, non si può parlare di obbligatorietà.

Posta l’esistenza fattuale della conformità, la certificazione è necessaria in alcuni specifici casi, ovvero quando l’acquirente ne fa richiesta. Un privato potrebbe evitare e “fidarsi”, difficile però che questo medesimo comportamento venga messo in atto da una banca. Dunque, nella totalità dei casi, quando si accende un mutuo è necessario ottenere ed esibire una certificazione di conformità urbanistica e catastale.

Relazione tecnica integrata: come funziona?

Il “come funziona”, a dire il vero, riguarda il professionista incaricato di redigere la certificazione. Tutto quello che deve fare il proprietario di casa è… richiedere la certificazione. Ad ogni modo, il professionista incaricato di redigere deve verificare di persona lo stato di fatto dell’immobile e confrontarlo con i dati presenti in catasto, planimetria compresa, e i titoli edilizi relativi all’immobile stesso.

I titoli possono essere numerosi, anche perché nel corso dei decenni la materia è stata ampiamente rimaneggiata dal legislatore, nella migliore delle ipotesi semplicemente cambiano la dicitura del titolo. Ne parliamo più approfonditamente nel prossimo paragrafo.

Certificazione di conformità urbanistica e catastale: qual è la normativa?

Per quanto riguarda i titoli edilizi, elemento fondamentale per decretare e attestare la conformità urbanistica, il legislatore ha disposto quanto segue.

E’ necessario il Permesso di Costruire per gli immobili edificati dal luglio 2003 in poi. Il riferimento normativo è il Testo Unico dell'Edilizia, altrimenti noto come Decreto del Presidente della Repubblica n.380 del 2001.

E’ necessaria la Concessione Edilizia per gli immobili edificati da febbraio 1977 a giugno 2003, come da legge n. 10 del 1976.

E’ necessaria la Licenza Edilizia per gli immobili edificati tra l’ottobre del 1942 e il gennaio del 1977.

Nel caso in cui i titoli non corrispondano allo stato di fatto, c’è un altro documento, definibile titolo anch’esso, che può salvare la “conformità”: il permesso in sanatoria, molto banalmente… il condono.

Questo per quanto riguarda la costruzione. Per ciò che concerne la ristrutturazione, la pletora di titoli è davvero ampia e, attualmente, si va dalla CILA per gli interventi leggeri alla SCIA (ex DIA) per quelli più pesanti, fino ad arrivare al Permesso di Costruire per quelli molto pesanti, e che riguardano per esempio le aggiunte e gli aumenti di volumetria.

Certificazione di conformità urbanistica e catastale: a chi rivolgersi?

Le figure di riferimento, in questo caso, sono di due tipi. Per richiedere la certificazione di conformità urbanistica e catastale è necessario rivolgersi a un professionista dell’edilizia, quindi a un geometra, a un architetto o a un ingegnere. Loro verificheranno la coincidenza tra titoli e stato di fatto, e tra stato di fatto e dati catastali, e redigeranno il documenti con tutti i riferimenti, anche grafici del caso.

L’altro genere di professionista è il notaio. Esso è necessario in fase di rogito non tanto per verificare la conformità, che è appunto appannaggio di altre professioni, quanto per verificare l’esattezza formale della documentazione, dunque anche della certificazione. Possiamo affermare che il notaio sia un garante della regolarità formale, dunque una figura a garanzia soprattutto a beneficio dell’acquirente.

Relazione tecnica integrata: quali i prezzi?

Per quanto riguarda i prezzi, questi non sono mai così alti. Certo, il costo per la certificazione di conformità urbanistica e catastale si aggiunge a quelli, già elevati, per la gestione della compravendita, dunque può essere oggettivamente fastidioso. Ad ogni modo, la spesa è variabile e dipende da molti fattori, tra cui il numero di particelle, di accessori e le dimensioni dell’immobile. Siamo comunque sempre nell’ordine delle centinaia di euro.

• Certificazione di conformità urbanistica e catastale (immobile fino a 100 mq piccolo e con pochi accessori): da 200,00 € a 500,00 €.
• Certificazione di conformità urbanistica e catastale (immobile da 100 a 200 mq e con pochi accessori): da 325,00 € a 630,00 €.
• Certificazione di conformità urbanistica e catastale (immobile oltre 200 mq e con molti accessori): da 450,00 € a 740,00 €.

Certificazione di conformità urbanistica e catastale: come risparmiare?

La variabilità dei costi è in realtà una buona notizia. Infatti, pone in essere alcune opportunità di risparmio. Ovviamente il risparmio non deve essere la priorità assoluta, ma deve accompagnarsi all’obiettivo della qualità: il servizio deve essere all’altezza, preciso, dettagliato e puntuale. Come fare per conciliare le due finalità? Ebbene, occorre partire dall’unica vera arma a disposizione del cliente: il preventivo.

Contattate più professionisti, chiedete a ciascuno il preventivo. Confrontate le ipotesi di spesa così ottenute e infine optate per colui che sembra garantire il miglior rapporto qualità prezzo.

Può sembrare un metodo laborioso, ma al massimo è “lungo”, mai così difficile. In ogni caso, informarsi sul professionista e richiedere preventivi è l’unico modo per risparmiare, e per farlo senza prendere cantonate.

Dunque, armatevi di pazienza e andate alla ricerca di professionisti e dei relativi preventivi. Per facilitarvi il lavoro, fate riferimento alle piattaforme di confronto preventivi come Edilnet, che tra le altre cose rappresentano formidabili punti di contatto tra domanda e offerta.