Permesso di Costruire: quale il costo?

Permesso di Costruire: cosa è?

Il Permesso di Costruire è un titolo abilitativo necessario nel caso in cui si realizzassero determinati interventi edilizi.

Nello specifico, deve essere richiesto - e ovviamente ottenuto - quando si effettuano i cosiddetti interventi di “nuova costruzione”. Essi non prevedono la costruzione di edifici ex novo ma anche pesanti modificazioni di edifici esistenti. Un argomento, quello della definizione di “nuova costruzione”, che affronteremo nel prossimo paragrafo.

Il Permesso di Costruire, come abbiamo già accennato, è un titolo “abilitativo”. Questo attributo lo distingue dagli altri permessi, quali la SCIA e la CILA, che non sono altro che semplici comunicazioni, ancorché asseverate (quindi accompagnate dalla relazione di un tecnico), dunque non soggette alla valutazione delle autorità. Il Permesso di Costruire deve passare al vaglio dell’ufficio urbanistico. Tale ostacolo è difficile da superare ma è alleggerito dal meccanismo di silenzio assenso: se non si riceve una risposta ufficiale entro 60 giorni, il permesso viene considerato come rilasciato.

Ovviamente, proprio come la SCIA e la CILA, i quali vengono impiegati per interventi meno pesanti, anche il Permesso di Costruire deve essere accompagnato dalla relazione di un tecnico.

Permesso di costruire: quando serve

La normativa disciplina con precisione i casi in cui è necessario il Permesso di Costruire. In linea di massima, esso va richiesto in caso di intervento di “nuova costruzione”. Con questo termine si intende:

• La costruzione di edifici ex novo, proprio come lascia presagire il senso comune.

• Qualsiasi modifica alla volumetria.

• Modifiche importanti alla sagoma dell’edificio e alla planimetria (per esempio, quando si modifica l’ubicazione della cucina) per edifici soggetti a vincoli.

• Cambi di destinazione d’uso. Per esempio, se un locale commerciale viene trasformato in una abitazione, o se un’abitazione viene trasformata in un locale con finalità produttive, come un laboratorio.

Il Permesso di Costruire è un titolo abilitativo che va richiesto più spesso di quanto si possa pensare. Se per esempio avete intenzione di chiudere in maniera permanente un cortile, e trasformarlo in una stanza, vi servirà il Permesso di Costruire. Analogamente, sarà necessario questo titolo abilitativo nel caso in cui aveste intenzione di rivoluzionare la planimetria della vostra abitazione.

Permesso di costruire: la normativa

La normativa di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia, varato il 6 giugno 2001, che funge da completamento e integrazione di numerose norme precedenti, quali la legge n. 13 del 1989 e la legge n. 46 del 1990.

Stando alla legge, il Permesso di Costruire può essere richiesto dai seguenti soggetti:

• Il proprietario dell’edificio.
• Un comproprietario dell'edificio, purché in possesso del consenso dei comproprietari.
• Un condomino, purché in possesso del nulla osta dell’assemblea condominiale.

Il Permesso di Costruire va richiesto allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune in cui è sito l’immobile oggetto di intervento. Alla domanda vanno allegati i seguenti documenti:

• Domanda in bollo, redatta a partire dal modello rilasciato dall’ufficio tecnico.
• Planimetria generale.
• Calcoli plano-volumetrici.
• Tabelle delle superfici illuminanti.
• Relazione tecnica.
• Relazione relativa alle barriere architettoniche.
• Relazione di conformità degli impianti.
• Computo metrico.
• Attestazione del titolo di proprietà.
• Documento che comprovi il pagamento dei diritti di segreteria.

Permesso di costruire, alcuni dubbi ricorrenti

• E’ possibile chiedere una proroga alla scadenza del permesso di costruire?

E’ concessa una eventuale proroga del permesso di costruire qualora vi siano stati dei fatti accaduti, estranei alla volontà del titolare, o difficoltà tecniche o esecutive emerse in un momento successivo all’inizio dei lavori. Solo in questo caso è possibile fare richiesta di proroga.

• Cosa accade quando un vecchio piano regolatore viene sostituito da uno nuovo?

Se il nuovo piano regolatore contrasta con l’intervento di edilizia che si sta compiendo il titolare ha tre anni di tempo per terminare i lavori già in corso. Qualora invece i lavori non fossero ancora iniziati il permesso va a decadere.

• Il permesso di costruire può essere trasferito ad eventuali successori o eredi?

Il permesso di costruire, se rilasciato, viene trasferito insieme all’immobile.

• In cosa consiste il rinnovo del permesso di costruire?

Il rinnovo può essere rilasciato quando vi sia stata inefficacia nel titolo originario concesso ed è a tutti gli effetti una concessione del tutto nuova.

Permesso di costruire: a chi rivolgersi?

Il Permesso di Costruire, come si evince dal paragrafo precedente, può essere richiesto dal proprietario, dai comproprietari e dai condomini. Tuttavia, è praticamente impossibile procedere in assoluta autonomia.

In primo luogo, perché la procedura dal punto di vista burocratico è abbastanza complessa, ed è veramente facile sbagliarsi (con conseguente rischio di vedersi rigettata la richiesta) se non si è del mestiere. In secondo luogo perché, molto banalmente, molti degli allegati sono relazioni tecniche, che devono essere redatte da un professionista.

Da questo punto di vista, le alternative sono numerose: possono essere abilitati a questo genere di intervento gli ingegneri, gli architetti e i geometri.

Permesso di costruire: quali i prezzi?

Il Permesso di Costruire è il titolo abilitativo che in assoluto costa di più. Tuttavia, presentare una cifra come valida in tutte le situazioni è praticamente impossibile, anche perché due delle tre voci di costo più importanti variano in base alla gravità dell’intervento (contributo di costruzione e parcella del tecnico). Possiamo comunque offrire uno spunto, immaginando una nuova costruzione di 100 metri quadri.

• Costo del Permesso di Costruire (burocrazia) per nuovo edificio di 100 mq: da 1.250,00 € a 3.000,00 €.
• Costo del Permesso di Costruire (parcella del tecnico) per nuovo edificio di 100 mq: da 750,00 € a 3.000,00 €.
• Costo del Permesso di Costruire - oneri di urbanizzazione e di costruzione : da 250,00 € a 750,00 € ogni 10 mq.

Permesso di costruire: come risparmiare?

Se si prende in considerazione la sola voce di spesa per i diritti di segreteria, è praticamente impossibile risparmiare. Anche perché si tratta di costi fissi, che evidentemente non sono soggetti a contrattazione.

Discorso radicalmente diverso per la parcella del tecnico. Il mercato è praticamente liberalizzato, e tra le altre cose non sono previsti nemmeno dei minimi tariffari. Ovviamente lo scopo deve essere l’individuazione di un professionista che sia poco costoso ma comunque all’altezza della situazione.

L’unico modo per raggiungere questo obiettivo è contattare più tecnici e chiedere a ciascuno di loro il preventivo. Una volta raccolti tre o quattro preventivi, si procede a una analisi comparata e si potrà scegliere quello che offre le maggiori garanzie in termini di rapporto qualità prezzo.