Cosa occorre sapere sulla procedura per acquistare una casa in provincia di Napoli all'asta immobiliare?
Le aste giudiziarie in provincia di Napoli hanno due tipi di meccanismi: la vendita senza incanto e con incanto. La prima è stata privilegiata dalla legge ed è divenuta la più diffusa. E' infatti quella adottata se non vi sono opposizioni dei creditori o se su di esse si raggiunge un accordo. Solo nel caso in cui l'asta senza incanto in provincia di Napoli non ottenga risultati, si potrà procedere alla vendita con incanto.
Attenzione: le vendite giudiziarie in provincia di Napoli "vecchie" possono essere ancora regolate dalle procedure antecedenti la legge, di cui non facciamo cenno in questo scritto. In tal caso la vendita con incanto è più frequente.
Come funziona la vendita senza incanto in provincia di Napoli?
I lunghi tempi dell'iter delle vendite all'incanto e l'intenzione di evitare trucchi o turbative sul loro funzionamento hanno fatto sì che la vendita senza incanto in provincia di Napoli sia divenuta l'opzione principale.
Il suo meccanismo è assai semplice: consiste in un offerta in busta chiusa di importo maggiore o uguale al prezzo base stabilito nell'ordinanza di vendita. L'offerta va depositata presso la Cancelleria del Tribunale in provincia di Napoli o, più spesso, presso lo studio del notaio, avvocato o commercialista delegato al suo posto dal Giudice.
Le buste vengono aperte nell'udienza fissata per l'esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti. Se l'offerta fatta supera di un quinto il valore indicato nell'ordinanza, ed è unica, l'immobile in provincia di Napoli viene senz'altro aggiudicato. Se non lo supera, il Giudice o il professionista che lo sostituisce è tenuto a sondare le opinioni del creditori: se anche uno solo di loro non è d'accordo, viene respinta.
Se, infine, vi sono più offerte, non vince automaticamente la più alta. Il giudice in provincia di Napoli dovrà al contrario bandire un'altra gara, con prezzo base pari a quello dell'offerta più elevata a cui parteciperanno però solo i candidati all'acquisto originali. Se la gara non può avere luogo in provincia di Napoli per mancanza di adesioni degli offerenti, il giudice può a sua scelta disporre la vendita a favore del maggiore offerente oppure ordinare l'incanto.
Come partecipare in provincia di Napoli ad una vendita senza incanto all'asta immobiliare?
Le domande di partecipazione devono essere presentate entro il termine prefissato e devono contenere, oltre a quanto stabilito nell'ordinanza di vendita in provincia di Napoli:
• le generalità del candidato acquirente, compresa residenza e il domicilio eletto. E' bene che quest'ultimo sia nella circoscrizione in cui agisce il Tribunale in provincia di Napoli, magari presso un professionista o un parente, altrimenti ogni comunicazione verrà depositata presso la Cancelleria del Tribunale e andrà qui richiesta.
• l'identificazione dell'immobile in provincia di Napoli;
• la somma offerta e le modalità di pagamento;
• ogni altro elemento utile.
Va versata anche una cauzione (in genere sotto forma di assegno circolare, che va messo all'interno della busta), pari in genere al decimo della somma offerta e secondo modalità simili a quelle per l'asta con incanto. L'assegno va messo poi nella busta.
Come funziona la vendita con incanto in provincia di Napoli?
Per partecipare a un'asta con incanto in provincia di Napoli occorre dichiararlo secondo le modalità previste dall'ordinanza di vendita e versare la cauzione prevista, che è pari al massimo a un decimo del prezzo base, sempre con i tempi e i modi decisi dal provvedimento. Se il candidato acquirente non va all'asta in provincia di Napoli "senza un documentato e giustificato motivo", perde un decimo della cauzione stessa. Ovviamente la cauzione viene integralmente restituita se non ci si aggiudica l'immobile.
La vendita con incanto consiste in una gara che può avvenire:
• davanti al giudice, in pubblica udienza;
• oppure davanti a un professionista in provincia di Napoli (notaio, avvocato o commercialista) da lui delegato, in genere nel suo studio.
Il prezzo base dell'immobile all'asta in provincia di Napoli è predeterminato. Ciascuna delle offerte è in crescita rispetto al prezzo base, con un aumento anch'esso prefissato. L'offerta impegna chi la fa, che dovrà pagare se vince l'asta. Trascorsi tre minuti dall'ultima offerta, senza che ne segua un'altra superiore, l'immobile è aggiudicato all'ultimo migliore offerente.
In diritto all'aggiudicazione definitiva in provincia di Napoli dell'immobile matura però dopo 10 giorni lavorativi dall'asta. Infatti nel corso di questo periodo è possibile che si perda. Accade quando scatta il cosiddetto "aumento del quinto".
Se l'asta è deserta, cioè nessuno partecipa, è il giudice in provincia di Napoli a decidere. Può, ad esempio, stabilire un nuovo incanto a un prezzo inferiore rispetto a quello precedente oppure stabilire l'amministrazione giudiziaria del bene. Secondo alcune interpretazioni, potrebbe anche ritornare al meccanismo della vendita senza incanto.
E' evidente che l'abbattimento del prezzo in seguito ad asta deserta si può rivelare un buon affare sia per l'acquirente in buona fede, sia per certi operatori che si mettano d'accordo a disertare in massa la prima asta, in attesa del calo dei valori. Qui vale il motto "cane non mangia cane", nel senso che in passato vi sono stati immobiliaristi in provincia di Napoli che si spartivano le aste, attenti a non farsi concorrenza e a giungere comunque oltre la prima convocazione, per sfruttare i ribassi.
Oggi il principale nemico della cosiddetta "mafia delle aste" è la pubblicità, cioè l'accessibilità in tempo utile delle offerte sugli immobili in provincia di Napoli da parte di tutti, in particolare su Internet: quando cresce la concorrenza degli acquirenti diviene più difficile manovrare le aste con accordi sotto banco.
Come funziona l'aumento del quinto all'asta immobiliare in provincia di Napoli?
Consiste in una offerta di acquisto da farsi entro 10 giorni dalla conclusione dell'asta, che propone un prezzo superiore di almeno un quinto a quello raggiunto nell'asta stessa. Tale offerta deve contenere una dichiarazione scritta in cui si specifica il prezzo, i tempi e i modi di pagamento e ogni altro elemento utile richiesto per valutare l'offerta stessa. L'offerta va presentata alla cancelleria del giudice in provincia di Napoli o al professionista da lui delegato, nel posto da lui indicato e con essa va versata anche una cauzione doppia rispetto a quella prevista dal provvedimento del giudice.
Si indice allora una nuova gara a cui partecipano tutti quelli che erano presenti all'asta precedente in provincia di Napoli (quindi non solo chi ha avuto l'aggiudicazione provvisoria), oltre naturalmente a chi ha fatto l'offerta al rialzo. Chi vuole esserci, deve versare però anch'egli il doppio della cauzione. Gli offerenti in aumento che non partecipassero alla gara perdono completamente la cauzione stessa. Se nessuno di essi partecipa, l'immobile in provincia di Napoli diviene di chi ha ottenuto l'aggiudicazione provvisoria...
Il meccanismo del rialzo del quinto è stato sfruttato in passato da truffatori in provincia di Napoli anche come arma impropria, anzi penalmente illecita, per ottenere tangenti sulla vendita. Il messaggio dato agli acquirenti suona come: "o mi paghi, o ti porto via l'immobile". Il codice penale punisce espressamente questo tipo di minacce che, grazie ai nuovi meccanismi di legge, sono divenute abbastanza rare.
Come funziona il decreto di trasferimento di un'immobile all'asta immobiliare in provincia di Napoli?
L'immobile in provincia di Napoli viene aggiudicato con decreto del giudice, solo quando il prezzo è stato saldato (per legge, al massimo dopo 60 giorni dall'aggiudicazione finale).
Nel decreto saranno contenuti l'ordine di cancellare pignoramenti e ipoteche e il riconoscimento di eventuali concordati nel frattempo intervenuti tra l'acquirente e il creditore che incassa i proventi dell'asta.
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