Accatastamento immobile: quale il costo?

In cosa consiste l'accatastamento di un immobile?

L’accatastamento è un censimento degli immobili nel registro dell’Agenzia del Territorio, ex Ufficio del Catasto che - attraverso il rilievo certificato di volumi e di metrature - permette di calcolare le rendite catastali e le relative imposte.

Non solo, ma questa pratica documentale è necessaria anche ai fini del certificato di agibilità e di abitabilità del fabbricato. Riassumendo l’accatastamento serve a:

• Definire la categoria catastale dell’unità immobiliare: la categoria A è quella che raggruppa gli immobili destinati a civile abitazione e uso ufficio la cui consistenza è espressa in vani; la categoria B comprende gli alloggi collettivi - p.e. collegi, scuole, caserme, ospedali etc. - la cui consistenza è misurata in metri cubi; la categoria C è riservata agli edifici ad uso commerciale la cui grandezza è calcolata in metri quadrati. E via discorrendo fino alla classe F che comprende l’unità in corso di costruzione o definizione e il lastrico solare.

• Stabilire la rendita catastale sulla cui base, l’Agenzia delle Entrate calcola le imposte come IMU e IRPEF.

• Ottenere il rilascio del “Certificato di Agibilità” che attesta le condizioni di sicurezza e di salubrità dell’immobile e certifica la classe energetica degli impianti.

 
Come prendere visione dei dati relativi all’accatastamento? Richiedendo una visura catastale che permette di consultare i documenti pertinenti al fabbricato in oggetto.

N.B.: I prezzi indicati per l'accatastamento di un immobile sono frutto di stime. Per conoscere i costi effettivi consigliamo di richiedere alcuni preventivi.

Quando si deve accatastare un immobile?

Partiamo dalla risposta più facile: per la nuova costruzione, di qualunque tipo essa sia, l’accatastamento è obbligatorio. Si tratta, come già spiegato, di un passaggio indispensabile per censire la proprietà e per dare un valore fiscale al bene immobiliare.

E se invece l’immobile è già accatastato quando si rende necessario aggiornare i dati? Ecco qualche esempio di interventi di tipo strutturale e modifiche che comportano tale obbligo:

• cambio di destinazione d’uso;
• ampliamento dei volumi e modifica degli spazi interni;
• accorpamento di due o più unità immobiliari;
• variazione dei dati toponomastici, come indirizzo e numero civico.

Da notare che l’accatastamento degli immobili non ha niente a che vedere con la finalità d’uso delle strutture. Se il fabbricato è nuovo o ricade in uno degli esempi sopra esposti, che sia commerciale / industriale, agricolo o residenziale deve essere accatastato.

Iscrizione di un immobile al catasto: come funziona?

L’iscrizione al catasto segue un iter diverso a seconda che si tratti di una nuova unità immobiliare, oppure di una già esistente ma modificata in corso d’opera.

Quello che differenzia le due pratiche è la parte preliminare, mentre sono accomunate dall’utilizzo del Docfa (Documento Catasto Fabbricati): il software per la registrazione e l’archiviazione dei dati catastali, creato dal Ministero delle Finanze.

Accatastamento nuova costruzione

La fase preliminare che riguarda esclusivamente l’accatastamento di una nuova costruzione è quella mappale: il tecnico incaricato dovrà redigere la pratica al fine di inserire il nuovo fabbricato al Catasto. La fase mappale è svolta con il sopralluogo fisico e con l’elaborazione dei dati - ricavati da rilievi ottici o da GPS - mediante uno specifico software.

Accatastamento unità immobiliare modificata

Qui di seguito sono elencati i passaggi per l’accatastamento dopo la modifica (p.e. destinazione d’uso) / ristrutturazione strutturale dell’unità immobiliare:

• redazione planimetria;

• compilazione e invio documentazione tramite il Docfa, per richiedere dati e rendita catastale. N.B. Quest’ultima è proposta dal medesimo tecnico incaricato di redigere il Docfa, che la determina in base alla stima avente come riferimento fabbricati simili nella stessa area;

• ricevimento degli identificativi catastali (foglio, numero o particella e subalterno) e asseverazione della rendita catastale con decorrenza immediata.

Pratica per accatastamento: quali i tempi?

Quanto tempo serve per svolgere tutte le pratiche di accatastamento? Dalla messa in funzione del Docfa e grazie alla digitalizzazione burocratica, i tempi tecnici sono ridotti al minimo indispensabile.

Facciamo un esempio teorico relativo ad una pratica di accatastamento immobiliare di una singola unità abitativa, per la quale tutto fili liscio: nessun blocco informatico, nessuna agitazione del personale etc. Un’ipotesi realistica, ma non sempre veritiera…

Per il rilievo topografico / planimetria, per la redazione degli elaborati e l’invio telematico al catasto online, per l’approvazione dei medesimi e l’ottenimento dei dati catastali e della rendita, possono servire in media dai 10 ai 20 giorni lavorativi.

Accatastamento: qual è la normativa?

Nei paragrafi precedenti abbiamo accennato in ordine sparso ad alcuni obblighi normativi. In questo, troverai tutto quello che c’è da sapere per essere in regola:

• L’accatastamento è obbligatorio per le nuove costruzioni e per quegli immobili sottoposti a modifiche strutturali o delle volumetrie, così come a cambi di destinazione d’uso e a frazionamenti. Purché, dice la Legge, i suddetti immobili abbiano “autonomia funzionale e reddituale”.

• La presentazione della documentazione tramite Docfa deve avvenire entro 30 giorni dalla fine lavori in caso di immobile già censito, oppure entro 30 giorni dal momento nel quale l’immobile è pronto per essere usato come civile abitazione, oppure come fabbricato commerciale, industriale, agricolo etc.

• L’amministrazione fiscale ha tempo un anno per accertare / confermare / variare i dati e la rendita catastale proposti e per notificarlo al proprietario. Il quale, a sua volta, ha a disposizione 60 giorni per presentare eventuale ricorso.

• Sono esclusi dall’obbligo di accatastamento alcune specifiche tipologie immobiliari: i manufatti isolati, privi di copertura; i casotti, o simili, di altezza uguale o inferiore a 1,80 m; le serre per il rimessaggio e la coltivazione delle piante; i fabbricati con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati; quelli in corso di costruzione e quelli fortemente degradati.

Pratica per accatastamento: chi può farla?

Rilievi e mappe, così come la presentazione della pratica per l’Agenzia del Territorio tramite il Docfa devono essere redatti da un professionista abilitato. È il proprietario ad incaricarlo, ma sarà del tecnico la firma sulla pratica che si assume, in questo modo, la responsabilità di conformità e di regolarità della medesima.

Le categorie professionali abilitate allo svolgimento della mansione in oggetto sono: perito agrario (solo per fabbricati rurali); perito edile; geometra; architetto; ingegnere.

Pratica per accatastamento: quali i prezzi?

Stabilire un tariffario esatto per le pratiche di accatastamento è impossibile. Troppe infatti le variabili che incidono sui prezzi.

Basti pensare che in base all’autonomia degli Enti locali, i costi sono diversificati anche fra Comune e Comune dello stesso territorio. Inoltre la spesa dipende anche da altri fattori, come: le dimensioni dell’immobile, se si tratta o meno di nuova edificazione, la parcella per il professionista incaricato...

Possiamo invece individuare con certezza a chi sono imputabili i costi di accatastamento: onere del compratore - se edificio di nuova realizzazione - oppure del proprietario dell’immobile in caso di modifica.

Vogliamo comunque proporre una tabella di prezzi per accatastamento immobile, basata su una stima media dei costi di mercato, approvata dai nostri professionisti del settore. Ricorda però: si tratta di cifre indicative che possono, per i motivi sopra esposti, anche variare di molto.

• Tariffa oraria del professionista: da 25,00 € a 90,00 €
• Diritti erariali: da 50,00 € a 100,00 € per scheda
• Nuovo accatastamento (immobile di 2 piani di ca 300 mq): da 1.300,00 € a 2.700,00 €

Iscrivere un immobile al catasto: come risparmiare?

Risulta evidente - da quanto detto fino ad ora - che la chiave per un accatastamento a norma e rapido è quella di trovare un tecnico abilitato, capace di muoversi fra azioni pratiche e adempimenti burocratici.

Oggigiorno è possibile accertarsi delle qualifiche prima dell’incarico, per esempio consultando gli albi professionali che riportano l’iscrizione dei professionisti. Un ottimo strumento per evitare di incappare in soggetti poco affidabili.

E per quanto riguarda il risparmio economico? Premesso che i costi della burocrazia sono fissi, è possibile trovare la proposta più conveniente confrontando preventivi diversi. In questo modo sarai in grado di valutare i servizi, le tempistiche e i costi e di scegliere, infine, il tecnico specializzato che non solo soddisfa il tuo bisogno di fiducia, ma ti proporrà l’offerta col miglior rapporto qualità prezzo.