Cambio destinazione d'uso: quali i costi

Cambio destinazione d’uso: cos’è

Con il termine “destinazione d’uso” si intende la finalità di utilizzo di un immobile. Ne consegue che il cambio di destinazione d’uso altro non è che la modifica di questa finalità di utilizzo. In linea di massima, le tre categorie di destinazione d’uso più frequenti sono la residenziale, la commerciale e l’industriale. Nel primo caso, per esempio, l’immobile viene adibito ad abitazione; nel secondo caso a negozio o a ufficio; nel terzo caso a capannone industriale, laboratorio etc.

Il cambio di destinazione d’uso può essere accompagnato da opere edilizie oppure essere effettuato per via esclusivamente burocratica. Questa è una distinzione importante poiché pone in essere obblighi diversi nei confronti dell’amministrazione. Infatti, il cambio di destinazione d’uso deve sempre seguire un preciso (e a volte specifico) iter burocratico, in assenza del quale si realizzerebbe un vero e proprio abuso edilizio.

Cambio destinazione d’uso: quando è necessario?

La risposta è molto semplice: il cambio di destinazione d’uso è necessario ogni qualvolta si procede con una modifica nella finalità di utilizzo di un immobile. Se si trasforma una abitazione in un negozio, o viceversa, occorre procedere con il cambio. Idem se si trasforma un capannone industriale in una casa.

A tal proposito va fatta una precisazione. E’ sempre necessario il cambio di destinazione d’uso, se si modifica realmente la finalità di utilizzo, anche se non si effettuano modifiche fisiche all’immobile. Ciò è vero in quanto le visure catastali non informano solo sulla metratura, sul numero dei vani e sull’ubicazione di un immobile, ma anche sulla tipologia. Omettere il cambio di destinazione significa privare il catasto di una informazione importante, iniziativa che fa scattare sanzioni molto importanti.

Cambio destinazione d’uso: come presentare domanda

La questione, in questo caso, presenta alcuni elementi di complessità. Per esempio, non si può definire oggettivamente un titolo abilitativo che corrisponde, in tutti i casi e universalmente, al cambio destinazione d’uso. Tale titolo, infatti, dipende dalle modalità con cui il cambio viene effettuato. In linea di massima, però, le possibilità sono due.

SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Tale titolo abilitativo, che ufficialmente (anche se viene chiamato tale nel linguaggio comune) non è un permesso bensì una comunicazione, è sufficiente quando al cambio di destinazione d’uso non corrisponde una modifica sul piano planimetrico, strutturale, volumetrico o impiantistico. Ossia quando si modifica semplicemente la finalità di utilizzo, senza realizzare opere edilizie. In alcuni regolamenti comunali, comunque, è in uso ancora la DIA (Denuncia di Inizio Attività).

Permesso di Costruire. Questo titolo abilitativo, che come suggerisce il nome è un permesso a tutti gli effetti, è necessario quando il cambio di destinazione d’uso è vincolato alle modifiche sopra citate.

Una precisazione: prima di procedere con la domanda, è necessario verificare se il cambio di destinazione che abbiamo in mente è consentito dal piano regolatore. In alcune zone, infatti, vi è un margine di discrezione limitato. Inoltre, se l’immobile è situato in un condominio è necessario verificare se tale cambio non sia incompatibile con il regolamento condominiale e, in caso affermativo, richiedere un nulla osta all’assemblea.

Cambio destinazione d'uso: le sanzioni per la mancata presentazione

Come abbiamo già detto, cambiare la destinazione di un immobile senza richiedere e ottenere il relativo titolo abilitativo configura un abuso edilizio. A tal proposito va ricordato che, in Italia, l’abuso edilizio è un reato penale. Insomma, si va “in carcere”.

Le virgolette sono d’obbligo, anche perché la pena edittale, ovvero massima, è di due anni, limite entro il quale di norma (e se si verificano le giuste condizioni) si può richiedere la sospensione della pena.

Ad ogni modo, questo non è affatto un motivo per violare la legge (anche perché, a ben vedere, motivi di questo genere non esistono). Anche perché alla pena si aggiunge una ammenda che va dai 5.160,00 € ai 51.600,00 €.

Cambio destinazione d'uso: quali i prezzi?

Le voci di costo sono numerose. Analizziamo una per una, offrendo di volta in volta una panoramica dei prezzi.

• Oneri per i diritti di segreteria (variano da Comune a Comune): da 80,00 € a 350,00 €.
• Parcella del tecnico per pratiche catastali: da 300,00 € a 700,00 €.
• Opere murarie: da 50,00 € a 400,00 € al mq.

Il cambio della destinazione d'uso deve essere richiesto quando si vuole utilizzare in modo "differente" un immobile rispetto a quello per cui è stato realizzato. Qui sopra un esempio di un garage trasformato in abitazione.

Cambio destinazione d'uso: a chi rivolgersi?

La tipologia di professionista cui rivolgersi cambia a seconda del tipo di cambio di destinazione d’uso che dovete realizzare. Se tale cambio non è collegato ad opere di natura edilizia, è sufficiente rivolgersi a un ingegnere, a un geometra o a un architetto, ovvero a un qualsiasi tecnico in grado di realizzare una SCIA.

Se invece il cambio è collegato a opere di natura edilizia, dovrete necessariamente rivolgervi a una imprese edile, o in alternativa o un libero professionista (se il lavoro è comunque di entità minima), oltre che al già citato tecnico per la realizzazione del titolo abilitativo il quale, è bene ricordarlo, in questo caso è il Permesso di Costruire.

Cambio destinazione d’uso: come risparmiare?

In entrambi i casi, ovvero sia che vi rivolgiate solo al tecnico o anche a una impresa (o a un libero professionista), il modo più efficace per risparmiare è solo uno: agire di preventivo.

Chiedete il preventivo a più soggetti, mette a confronto le varie ipotesi di costo e infine individuate l’offerta che più vi convince in termini di rapporto qualità prezzo.