Certificato agibilità: quale il costo?

Certificato agibilità: cos’è?

Il certificato di agibilità è un documento che attesta che un immobile è abitabile o adatto alla frequentazione di persone. Nello specifico, esso dimostra che i locali rispettano, a norma di legge:

• Le condizioni di igiene, salubrità, risparmio energetico.
• Le condizioni di sicurezza in relazione agli impianti installati.
• Il progetto depositato in fase di costruzione.

Il certificato di agibilità sostituisce due documenti che, in passato erano distinti, il certificato di abitabilità, che si riferiva agli edifici residenziali, e - per l’appunto - il vecchio certificato di agibilità, che riguardava gli edifici a uso commerciale e industriale.

Un’altra novità relativamente recente consiste nella procedura di acquisizione del certificato di agibilità. In passato, esso veniva rilasciato dal Comune, anche mediante il meccanismo del silenzio-assenso (se entro 60 giorni il richiedente non riceveva risposta il certificato veniva considerato come rilasciato).

Dal 2017, il certificato di agibilità è diventato, de facto, una autocertificazione, la quale viene asseverata da un tecnico sotto responsabilità penale. Ciò ha velocizzato radicalmente le pratiche di acquisizione di questo documento, le quali in passato causavano rallentamenti e disguidi di natura burocratica.

Certificato agibilità: quando serve?

Il certificato di agibilità è un documento fondamentale, sebbene molte abitazioni, soprattutto in certe zone d’Italia, ne siano sprovviste a causa o di incuria e malagestione o perché, molto banalmente, fino a una decina di anni fa non era indispensabile.

Attualmente, il certificato di agibilità è un documento propedeutico ad alcune pratiche notarili, nonché necessario, ai sensi di leggi, per la stipula di atti di locazione e persino per la conformità di interventi di ristrutturazione. Ecco tutti i casi in cui è necessario ottenere o possedere il certificato di agibilità.

• Vendite immobiliari. Tra i documenti necessari per portare a termine un rogito di vendita spicca proprio il certificato di agibilità, sebbene la legge contempli alcune eccezioni.
  Donazioni o cessioni immobiliari. Idem come sopra: per il rogito è necessario, eccetto che in alcuni casi circoscritti.

• Locazioni immobiliari. In questo caso, il conduttore deve consegnare il certificato di agibilità al locatore solo se quest’ultimo ne fa esplicita richiesta.

• Interventi di ristrutturazione edilizia. Quando si ultimano interventi di un certo peso, come quelli che richiedono la SCIA e il Permesso di Costruire, è necessario richiedere (attualmente, autocertificare) il certificato di agibilità. Esso è necessario in quanto i lavori di manutenzione straordinaria che coinvolgano strutture rischiano di modificare le condizioni di agibilità, se realizzati con poco criterio.

Certificato agibilità: la normativa

Le leggi di riferimento sono le seguenti:

• Testo unico delle leggi sanitarie, modificato dal Decreto della Presidenza della Repubblica n. 425 del 22 aprile 1994.

• Testo unico dell’edilizia del 6 giugno 2001.

• Legge n. 69 del 2013 (Decreto del Fare).

Una certa importanza è ricoperta dal Testo Unico dell’Edilizia e dal Decreto del Fare. Il primo ha infatti accorpato il certificato di agibilità e il certificato di abitabilità, il secondo ha invece stabilito il criterio dell’autocertificazione.

Hanno impattato sull’istituto del certificato di agibilità alcune sentenze della Cassazione. Il riferimento è soprattutto a quelle che hanno disciplinato il rapporto tra questo documento e la validità degli atti di compravendita.

In buona sostanza, gli ermellini hanno stabilito che, in assenza del certificato di agibilità, un immobile è incommerciabile giuridicamente ma non economicamente. Nella pratica, i rogiti possono essere portati a termine anche in assenza di questo importante documento, pena però la nullità, se richiesta dal compratore.

L’unico modo per vendere un immobile senza certificato di agibilità è che il compratore ne sia a conoscenza e che tale consapevolezza venga menzionata espressamente nell’atto. Diversamente, si sarebbe di fronte alla vendita “aliquod pro alio”, ossia la vendita di un bene diverso da quanto dichiarato.

Per quanto riguarda i documenti necessari alla certificazione di agibilità, ecco una lista esaustiva.

• Dichiarazione di fini lavori (se da presentare contestualmente a interventi di ristrutturazione o nuova costruzione).
• Dichiarazione di conformità delle opere al progetto.
• Certificato di collaudo statico.
• Dichiarazione di conformità degli impianti.
• Certificato di prevenzione antincendi.
• Dichiarazione di conformità circa le barriere architettoniche.
• Dichiarazione di avvenuto o esistente allacciamento alla pubblica fognatura.
• Titolo di proprietà dell’immobile.
• Documenti di identità del richiedente e del tecnico asseverante.

Certificato agibilità: a chi rivolgersi?

Quando l’obiettivo è ottenere un certificato di agibilità, sono almeno due le figure professionali che è necessario contattare.

Fondamentale è, innanzitutto, la figura del tecnico abilitato, il quale deve redigere la relazione tecnica che comprovi l’effettiva agibilità dell’immobile. Egli può essere indifferentemente un ingegnere, un architetto o un geometra.

E’ necessario, poi, un elettricista o un impiantista abilitato per la redazione dell’attestato di conformità degli impianti, che è uno dei documenti che deve essere allegato all’autocertificazione del certificato di agibilità.

Infine, se è necessario il collaudo statico (es. in caso di nuove costruzioni o di ampliamenti di volumetria che superano un certo limite) è consigliato rivolgersi a una impresa edile specializzata in questo servizio. Il collaudatore, comunque, può essere anche un tecnico libero professionista.

Certificato agibilità: quali i prezzi?

Il certificato di agibilità non impone spese proibitive, a patto che il collaudo statico sia già stato realizzato. Ad ogni modo, alcune voci sono fisse e svincolate da ogni possibilità di contrattazione (es. diritti di segreteria).

Si parla, ad ogni modo, di un costo complessivo di un migliaio di euro nella migliore delle ipotesi di qualche migliaio di euro nella peggiore delle ipotesi. Di seguito, una panoramica voce di spesa per voce di spesa.

• Diritti di segreteria (variabili da Comune a Comune): da 16,00 € a 66,00 €.
• Sopralluogo, relazione del tecnico e compilazione modulistica: da 125,00 € a 1.250,00 €.
• Collaudo statico: da 1.000,00 € a 4.000,00 €.
• Conformità degli impianti: da 75,00 € a 250,00 €.
• Costo complessivo certificato agibilità: da 616,00 € a 5.266,00 €.

Certificato agibilità: come risparmiare?

Alcuni costi, come quelli prettamente burocratici, sono fissi. Altri invece sono soggetti a libera contrattazione. Il riferimento è alla parcella dei tecnici. In questo contesto, è possibile risparmiare.

Il miglior modo è chiedere il preventivo a più soggetti e, una volta raccolte tre o quattro ipotesi di spesa, procedere con un confronto serrato. Infine, si individua la soluzione che offre le maggiori garanzie in termini di rapporto qualità prezzo.