Frazionamento catastale: quali i costi?

Frazionamento catastale: cos’è?

Con il termine frazionamento catastale si intende l’operazione di divisione di un immobile in due o più unità immobiliari e di un terreno in due o più lotti. Nel primo caso di parla si “frazionamento immobiliare”, nel secondo caso si parla di “frazionamento del terreno”.

Il frazionamento catastale è una operazione abbastanza complessa, anche perché si muove su almeno due direttrici: da un lato quella tecnica, che consiste nella rappresentazione in catasto dei cambiamenti effettuati; dall’altro lato quella urbanistica, che consente nel rispetto dei requisiti di abitabilità (se il frazionamento è immobiliare) e nelle opere edilizie volte al loro espletamento.

Tuttavia, il frazionamento catastale, se sussistono certe condizioni, è una soluzione utile sia da un punto di vista economico che pratico. Anzi, in certe casi è “quasi” obbligata, in quanto propedeutica alla risoluzione di problemi altrimenti insormontabili.

I prezzi indicati rappresentano unicamente delle stime indicative.

Frazionamento catastale: quando serve?

Sono vari i motivi che possono spingere al frazionamento catastale. Nello specifico, per quanto riguarda il frazionamento immobiliare, esso è utile per:

• Risolvere una successione ereditaria. La legge italiana sconsiglia caldamente di escludere o penalizzare gli eredi legittimi (pena opposizioni future o incommerciabilità de facto degli immobili). Il risultato è che spesso e volentieri gli immobili vengono assegnati a più proprietari. Se gli eredi non trovano un accordo, per esempio la vendita e la conseguente spartizione del ricavato, l’unica soluzione è data dal frazionamento. Ovvero, si divide l’immobile fisicamente in due, tre, quattro unità etc.

• Aumentare il valore della proprietà. Posto che un immobile possa essere venduto a una cifra “x”, nella stragrande maggioranza dei casi, se si procede con il frazionamento catastale e si vendono separatamente le unità, il ricavato complessivo sarà maggiore.

• Guadagnare con gli affitti. Se si fraziona un immobile, è possibile affittare le unità immobiliari a nuclei familiari diversi, e proporre canoni complessivamente più alti rispetto al canone imposto all’immobile “non frazionato”.

Per quanto riguarda il frazionamento del terreno, le motivazioni sono simili: risolvere le dispute ereditarie e guadagnare di più da una eventuale vendita.

Frazionamento catastale: la normativa

La legge disciplina con precisione il frazionamento catastale. Ecco un elenco dei passaggi principali.

• Verifica della documentazione. Il primo passaggio consiste nella verifica della conformità “catastale”, ossia della preesisitenza dell’immobile nei registri catastali, della conformità urbanistico-edilizia, nella corrispondenza tra dati catastali e stato di fatto.

• Espletamento delle pratiche edilizie. Ovviamente, affinché un immobile possa essere frazionato in più unità catastali, è necessario che vengano realizzate alcune opere murarie. Come minimo, la creazione di accessi separati. In questo caso, a seconda dell’entità degli interventi, si dovrà richiedere o presentare la CILA (solo apertura porte), la SCIA (creazione impianti), Permesso di Costruire (aumento volumetrie).

• Presentazione dell’aggiornamento. Il passaggio successivo consiste nella proposta ufficiale di frazionamento, ovvero di soppressione del vecchio subalterno e la creazione di dati catastali differenti per ciascuna delle unità immobiliari ricavate. Nella presentazione vanno richiamate le opere edilizie effettuate e i titoli abilitativi ottenuti.

• Nullaosta condominiale. Nel caso in cui l’immobile da frazionare faccia parte di un condominio, è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea per la realizzazione - come minimo - degli accessi, poiché esse coinvolgono le parti comuni.

• Allacci delle utenze. Il frazionamento immobiliare comporta la creazione di nuovi allacci e utenze. Ciò non deve stupire, d'altra parte si tratta della creazione, come minimo, di un immobile ex novo.

• Trasferimento delle proprietà. Questo è un passaggio da espletare solo nel caso in cui al frazionamento segue a stretto giro una vendita. Nella fattispecie, è necessario un notaio. Se il proprietario è unico, è il catasto stesso a trasferire le proprietà. Se i proprietari sono più d’uno, magari derivanti da successione ereditaria, sarà la stessa successione ereditaria a fare fede.

La normativa stabilisce anche chi può richiedere il frazionamento immobiliare. Nello specifico, possono richiedere il frazionamento catastale solo ed esclusivamente i proprietari di casa. Dunque, sono esclusi da questa possibilità gli inquilini o i possessori di usufrutto. Nel caso di procedesse al frazionamento causa successione ereditaria è necessaria la firma di tutti i proprietari.

La normativa, inoltre, regola i rapporti tra condominio e proprietario che intende frazionare. Nello specifico, la normativa consente al condominio di vietare il frazionamento se questo coinvolge un intervento sulle parti comuni, come avviene nella stragrande maggioranza dei casi.

In alcuni casi, è impossibile procedere al frazionamento anche se non vengono toccate le parti comuni, ossia se è presente nel regolamento condominiale uno specifico divieto a riguardo.

Frazionamento catastale: a chi rivolgersi?

Sono numerose le figure coinvolte. In primo luogo, il geometra, che fa da tramite tra il proprietario e le amministrazioni e, in genere, cura la divisione in senso stretto e le pratiche edilizie.

Se il frazionamento prevede l’intervento con opere edilizie pesanti, ovvero che non si riducono alla mera apertura degli accessi, è necessario un architetto o un ingegnere.

Se il frazionamento è inserito all’interno di un processo di successione ereditaria, inoltre, è bene fare riferimento a un commercialista. Per quanto, a dire il vero, sia possibile procedere con la compilazione e l’invio della dichiarazione di successione in prima persone. Peccato, però, che sia una materia abbastanza complicata e che l’errore sia sempre dietro l’angolo.

Infine, se il frazionamento è propedeutico a una vendita, è necessario l’intervento del notaio, ovvero l’unica figura professionale, ad oggi, in grado di validare un atto di vendita.

Frazionamento catastale: quali i prezzi?

E’ difficile presentare una ipotesi di costo relativa al frazionamento immobiliare che sia valida in tutti i casi. Anche perché sono numerosi i fattori da prendere in considerazione, in particolare la necessità di opere edilizie di un certo peso.

Possiamo comunque presentare una panoramica operando un discrimine tra frazionamento con opere pesanti e frazionamento senza opere pesanti. Un altro discrimine, ovviamente, riguarda la distinzione immobile-terreno. In genere, comunque, considerando anche la parcella del tecnico e gli oneri di segreteria, raramente si va oltre i 1.000,00 € (a meno di non stravolgere completamente l’immobile).

• Frazionamento immobiliare senza opere murarie pesanti: da 550,00 € a 3.250,00 €.
• Frazionamento immobiliare con opere murarie pesanti: da 600,00 € a 4.500,00 €.
• Frazionamento terreno: da 350,00 € a 2.700,00 €.

Frazionamento catastale: come risparmiare?

Come abbiamo visto, i prezzi sono abbastanza alti. Per fortuna, sono anche piuttosto variabili. Ciò, lungi dal rappresentare uno svantaggio, pone in essere alcune interessanti opportunità di risparmio. Il segreto è sfruttare l’arma del preventivo.

Nello specifico, occorre: contattare più professionisti o, se sono previste opere murarie, più imprese; chiedere sempre il preventivo; confrontare le ipotesi di costo; individuare la migliore soluzione in termini di rapporto qualità prezzo.

Se si segue questo semplice metodo è possibile risparmiare cifre ingenti, finanche pari al 20% o al 50%.