Fusione catastale: quali i costi?

Fusione catastale: cosa è?

La fusione catastale, detta anche accorpamento, è esattamente quello che suggerisce il nome. La fusione non solo di fatto ma anche formale di due immobili. E’ un’opportunità in campo ai proprietari di immobili contigui, i quali desiderano unire le due unità immobiliari in modo che figurano come una sola unità indivisibile anche in catasto.

E’ una opportunità perché, a fronte di un costo tutto sommato limitato, garantisce alcuni benefici fiscali. Infatti, il pagamento di IMU e TASI di un immobile frutto di fusione è generalmente meno oneroso rispetto alla somma dei due immobili precedenti.

N.B.: I prezzi indicati per l'istruzione di una pratica di fusione catastale sono frutto di stime. Per conoscere i costi effettivi consigliamo di richiedere alcuni preventivi.

Fusione catastale: quando è necessaria?

La fusione catastale non è mai “necessaria”, nel senso che non sussiste in nessun caso un obbligo vero e proprio. Certo che, laddove possibile, è sempre consigliata. In alcuni casi è davvero consigliata. Per esempio, quando i costi per realizzare un accorpamento di fatto delle due unità immobiliari è minimo. Spesso è sufficiente buttare un muro non portante, o inserire una porta, senza che vi sia bisogno di un intervento strutturale.

Nella fattispecie, basta emettere una CILA, che è appunto il titolo abilitativo riservato a chi modifica la planimetria senza intervenire sulla struttura e procedere con l’intervento. La fusione “di fatto”, con la perdita dello status di autonomia da parte dei due immobili, è infatti condizione necessaria alla fusione catastale. In breve, non è possibile fondere catastalmente due immobili che non siano “fusi” a livello sostanziale.

Fusione catastale: quali tipologie?

Non esistono delle vere e proprie tipologie di fusione catastale: le finalità, le dinamiche, la procedura e la normativa è sempre la medesima. Tuttavia, è possibile operare una distinzione tra le varie situazioni. Ne abbiamo fatto cenno nel paragrafo precedente, ma qui facciamo un rapido sunto, distinguendo tra fusione “leggera” e fusione “pesante”.

• Fusione catastale leggera. In questo caso, gli immobili sono disposti in modo tale che, per accorparli, è sufficiente intervenire in maniera leggera, eliminando una parete o semplicemente installando una porta.

• Fusione catastale pesante. In questo caso, è necessario intervenire pesantemente sulla struttura per poter collegare effettivamente le due unità immobiliari. Nella fattispecie, il titolo abilitativo da ottenere è la più costosa SCIA.

Fusione catastale: come funziona e quali sono le tempistiche?

La pratica, almeno dal punto di vista del professionista, è piuttosto semplice. Se gli immobili non sono effettivamente collegati, si procede con l’intervento edilizio, richiedendo il permesso del caso, che può essere - come abbiamo visto - la CILA o la SCIA. Contestualmente, si fa richiesta di fusione immobiliare. La richiesta è un po’ particolare, in quanto consta in realtà di due richieste separate, una per ciascun immobile.

Per quanto riguarda le tempistiche, queste cambiano da Comune a Comune. Nella migliore delle ipotesi, i tempi sono leggermente più lunghi rispetto alla classica voltura catastale, dunque si aggirano intorno alle tre o quattro settimane.

Fusione catastale: qual è la normativa?

La normativa è tutto sommato semplice ma un po’ frammentata. Ecco le norme da tenere d’occhio.

• Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il Decreto del Presidente della Repubblica n. 380/2001, in cui viene disciplinata la fusione catastale.
• Circolare dell’Agenzia delle Entrate n 15232 del 21 febbraio 2002, in cui si chiarisce la necessità che i due immobili facciano capo al medesimo proprietario, e secondo diritti di godimento identici.
• Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E, dove si specifica che gli immobili devono essere uniti anche “di fatto”.

Fusione catastale: a chi rivolgersi?

La procedura è molto semplice, ma solo dal punto di vista di un professionista. Per il privato cittadino sarebbe comunque troppo complessa da portare avanti senza errori, senza contare il fatto che per alcuni interventi è necessaria l’asseverazione, ovvero quando gli immobili non sono ancora collegati ma, di contro, è necessario procedere con un intervento edilizio.

Dunque, rivolgetevi ai professionisti. A quale figura in particolare? Geometra, architetto, ingegnere fa poca differenza. La vera discriminante è il professionista stesso, dunque abbiate cura di sceglierlo dopo un’attenta valutazione.

A proposito del corretto modo di cercare un professionista, è bene fare una precisazione. Andrebbe anche bene l’approccio classico, basato sul passaparola, purché accompagnato da una presa di coscienza autonoma e personale, ovvero da una valutazione basata su una qualche interazione. Molto banalmente, prima di optare per questo o quel professionista solo perché vi è stato consigliato, parlateci e acquisite informazioni sulle sue competenze e sull’esperienza.

Fate molto attenzione, poi, a non cedere alla “trappola del risparmio”. Puntare al risparmio va bene, ma non a tutti i costi. La priorità è la competenza. Dunque, entra in gioco il fattore rapporto qualità prezzo, che deve essere la stella polare di qualsiasi attività di ricerca.

Fusione catastale: quali i prezzi?

I prezzi sono molto variabili, e solo uno di questi è fisso e non oggetto a contrattazione: il diritto di segreteria per la richiesta di fusione vera e propria. Sono invece soggetti a variazione la parcella del professionista per il titolo abilitativo e per l'istruzione della pratica, oltre che ovviamente il costo dell’intervento edile che colleghi i due immobili.

• Pratica per fusione catastale senza intervento (per immobili già collegati, compreso di parcella del tecnico): da 300,00 € a 700,00 €.
• Pratica per fusione catastale con richiesta di CILA (opere non comprese): da 1.200,00 € a 2.800,00 €.
• Pratica per fusione catastale con richiesta di SCIA (opere non comprese): da 1.600,00 € a 3.400,00 €.

Fusione catastale: come risparmiare?

E’ possibile risparmiare? Ovviamente sì, limitatamente alle voci di costo negoziabili. Esse sono la parcella del tecnico per l’asseverazione e le pratiche burocratiche (titolo abilitativo e variazione catastale) e l’intervento edile vero e proprio, qualora sia necessario (ovvero nella maggior parte dei casi). Come fare per risparmiare? L’arma da utilizzare è sempre la stessa, l’unica a disposizione del contribuente: il preventivo.

Contattate più professionisti e imprese, chiedete a ciascuno il preventivo. Confrontate le ipotesi di costo così ottenute e infine optate per le soluzioni che sembrano garantire un buon rapporto qualità prezzo.

E’ un procedimento a prima vista laborioso, ma è solo lungo, non difficile. E’ l’unico però che consente un certo risparmio senza per questo cedere alla mediocrità. Per facilitarvi le cose, fate riferimento alle piattaforme di confronto preventivi come Edilnet. Esse, infatti, non si limitano a mostrare i preventivi, ma offrono anche un buon punto di contatto tra domanda e offerta.