Iscrizione ipoteca giudiziale: quale il costo?

Iscrizione ipoteca giudiziale: cosa è?

L’iscrizione dell'ipoteca giudiziale è una misura a protezione del diritto di un creditore di riscuotere il suo credito nei confronti di terzi.

Essa permette al creditore di rivalersi sul bene ipotecato per soddisfare il debito non onorato da un debitore.

E’ “giudiziale” in quanto procede sì da una sua richiesta specifica alla conservatoria, ma anche e soprattutto da una sentenza di condanna al pagamento.

Si differenzia dall’ipoteca volontaria proprio per questo aspetto, per il legame con una sentenza. Per inciso, l’ipoteca volontaria è quella che viene accettata dal debitore quale garanzie di pagamento di un debito. L’ipoteca volontaria è un istituto straordinariamente comune in ambito creditizio. Infatti, viene quasi sempre iscritta a seguito di un mutuo.

N.B.: I prezzi indicati per iscrivere un'ipoteca giudiziale sono frutto di stime. Per conoscere i costi effettivi consigliamo di richiedere alcuni preventivi agli avvocati specializzati in iscrizione di ipoteche giudiziali ed esecuzioni immobiliari presenti su Edilnet.

Iscrizione ipoteca giudiziale: a cosa serve?

L’obiettivo dell’iscrizione dell’ipoteca giudiziale è rendere un credito effettivamente esigibile. Il creditore che vanta una ipoteca giudiziale può difatti espropriare quel bene, venderlo e soddisfare il suo diritto.

L’ipoteca segue il bene, non il suo proprietario. Quand’anche riuscisse a vendere il bene, un creditore potrebbe comunque espropriarlo. In ogni caso, è straordinariamente difficile vendere un bene ipotecato, in quanto il notaio ha il dovere di verificare l’assenza di ipoteche.

Infatti, l’ipoteca è per definizione pubblica, ovvero è presente nei registri immobiliari, che sono consultabili da chiunque.

Iscrizione ipoteca giudiziale: quali i limiti di valore?

L’ipoteca giudiziale, così come l’ipoteca in genere, ha dei limiti.

Ha un limite minimo e un limite massimo. Nello specifico, l’ipoteca non può essere iscritta se il debito è inferiore ai 20.000 euro. Inoltre, l’ipoteca non può essere sproporzionata, ovvero non vi può essere una eccessiva differenza tra il valore del debito e il valore del bene soggetto a ipoteca.

A tal proposito, non esiste una normativa specifica, bensì una sentenza della Cassazione. Infatti, la Corte ha stabilito che il creditore, nell’aggredire i beni del debitore, deve manifestare prudenza e senso del giudizio. Nella sostanza, tale differenza non deve superare il 30% del valore del debito.

Iscrizione ipoteca giudiziale: come funziona?

L’iscrizione dell’ipoteca giudiziale segue alcuni passaggi.

• Sentenza del giudice che condanna un debitore al pagamento.

• Richiesta di iscrizione dell’ipoteca al conservatore da parte del creditore.

Ovviamente, l’ipoteca può essere cancellata. Nello specifico, in caso di estinzione del debito, la cancellazione non è automatica (lo è solo in caso di ipoteca volontaria). Essa procede da un atto notarile stipulato dal creditore e dal debitore che dimostra l’estinzione del debito, e da una sentenza specifica da parte del giudice. In seguito a questa sentenza, il conservatore procede con la cancellazione.

Iscrizione ipoteca giudiziale: qual è la normativa?

La normativa, al netto delle sentenze della Corte di Cassazione, è contenuta nel Codice Civile. Ecco gli articoli cui fare riferimento.

• Articolo 2808, che circoscrive gli effetti dell’ipoteca.

• Articolo 2818, che dichiara la validità di tutte le sentenze di condanna al pagamento quali fonti idonee all’iscrizione di un'ipoteca.

• Articolo 2882, che afferma la necessità di presentare l’atto notarile di “consenso” tra debitore e creditore, ai fini della cancellazione.

• Articoli 2821, 2835, 2837, che stabiliscono le forme che devono essere osservate affinché tale atto possa risultare realmente idoneo in una prospettiva di cancellazione dell’ipoteca.

Iscrizione ipoteca giudiziale: chi può richiederla?

La richiesta va avanzata dal creditore. Di base, la sentenza di condanna al pagamento non rappresenta una “dimostrazione di ipoteca”. Quest’ultima, piuttosto, funge da fonte dell’ipoteca.

Più creditori possono richiedere e ottenere una ipoteca giudiziale sul medesimo bene. In questo caso, si forma una sorta di lista di priorità, stabilita dalla legge.

Di norma, gli enti statali godono della massima priorità (es. l’Agenzia delle Entrate). Contestualmente, le organizzazioni (come le banche) hanno una priorità sulle persone fisiche.

Iscrizione ipoteca giudiziale: a chi rivolgersi?

Nella sostanza, il creditore non può muoversi in solitaria. In primis, perché ha comunque bisogno di interfacciarsi con il conservatore, affinché questi effettivamente iscriva l’ipoteca nei registri immobiliari.

Inoltre, stante l’interazione necessaria con l’autorità giudiziaria, il creditore deve affidarsi a un avvocato. In linea teorica può non farlo (d’altronde, si tratta di questioni civili e non penali). Nella pratica, non ne può fare a meno.

L’avvocato è fondamentale anche per un altro motivo. Come vedremo più avanti, iscrivere una ipoteca giudiziale costa. In alcuni casi, costa parecchio. Tuttavia, il creditore può rifarsi sul debitore anche per queste spese. Tale possibilità è tutt’altro che automatica. Dunque, è necessaria l’assistenza di un avvocato per rendere effettivo l’esercizio di questo diritto.

Iscrizione ipoteca giudiziale: quali i prezzi?

Quanto costa, in parole povere, l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale? Per rispondere a questa domanda vanno considerate alcune voci.

In primis, l’onorario dell’avvocato, che è estremamente variabile.

In secondo luogo, le imposte che vanno corrisposte (dal creditore, e potenzialmente rimborsabili tramite procedimento a parte). Tali imposte consistono nell’imposta di registro e nell’imposta di bollo. Va corrisposta anche una tassa ipotecaria. Ipotizzando un debito di 50.000 euro, il creditore potrebbe essere costretto a “sborsare” svariate migliaia di euro.

• Tariffa avvocato per iscrizione ipoteca giudiziale: da 32,50 € a 2.304,00 € in base al valore dell'ipoteca

• Tassa ipotecaria per iscrizione ipoteca giudiziale: 35,00 €

• Imposta di bollo per iscrizione ipoteca giudiziale: 59,00 €

• Imposta di registro iscrizione ipoteca giudiziale: 2% dell’importo d’ipoteca

Iscrizione ipoteca giudiziale: come risparmiare?

E’ possibile risparmiare anche quando si procede con l’iscrizione di un'ipoteca giudiziale? La risposta è sì, ma solo limitatamente alle voci relative all’onorario dell’avvocato, che comunque sono preponderanti. Per il resto, si tratta di corrispondere delle imposte, che ovviamente non sono soggette a contrattazione.

Come fare? Il segreto è lo stesso di sempre: confrontare i preventivi. Solo in questo modo è possibile individuare un professionista non molto esoso, posto che la priorità consiste sempre e comunque nella competenza.

Ovviamente, per ottimizzare l’attività di confronto dei preventivi è necessario contattare più professionisti.

Può sembrare un metodo farraginoso, ma è l’unico che permette di ottenere un ottimo risultato in termini di risparmio e godere comunque di una buona assistenza.