Quanto costa passare da terreno agricolo a edificabile?

Quando un terreno agricolo può diventare edificabile?

Prima di lanciarci in una disamina dei prezzi per trasformare un terreno agricolo in edificabile, è bene sgomberare il campo da dubbi “tecnici” e spiegare quando è possibile farlo. Di base, e in maniera piuttosto intuibile, è possibile solo se il terreno si trova in una zona che il Piano Regolatore Generale del Comune prevede come edificabile.

In caso contrario, è necessario avviare una variante urbanistica, la cui approvazione non è automatica.

Quanto alla complessità dell’iter, precisiamo che, spesso e volentieri, il gioco vale la candela. Infatti, tale passaggio reca molti vantaggi. Infatti, trasformare un terreno agricolo in edificabile significa aumentarne esponenzialmente il valore. In alcuni casi, il valore può moltiplicarsi anche di dieci volte.

Inoltre, l’edificabilità consente di costruire direttamente oppure vendere il terreno a imprese edilizie, massimizzando il ritorno economico.

Un altro vantaggio è di natura più specificatamente patrimoniale: il terreno edificabile è un bene più appetibile e versatile, che può essere gestito anche in ottica successoria o di investimento a lungo termine. Inoltre, poiché determina possibilità di costruire, migliora l’accesso a mutui e finanziamenti, in quanto il valore stimato dell’area aumenta.

Le tariffe riportate sono medie statistiche: le tabelle degli oneri, le aliquote, le modalità di calcolo e parte delle spese variano da comune a comune. Vanno sempre verificate con un tecnico locale di fiducia. Per un calcolo su misura, si consiglia di comparare i preventivi online di professionisti edili, come i geologi specializzati in zona partner di Edilnet.

Cosa fare per trasformare un terreno agricolo in edificabile?

L’iter è sia burocratico che tecnico. Nel primo caso, bisogna rispettare procedure formali. Nel secondo, bisogna agire sul terreno medesimo.

Ecco, riassunto in pillole l’iter burocratico. Il procedimento inizia con la richiesta di una variante urbanistica presso il Comune. È necessario redigere una relazione tecnica e depositarla in Comune, dove verrà esaminata da uffici urbanistici e tecnici. Il Consiglio Comunale deve approvare la variante, eventualmente anche con l'intervento della Regione. Il tutto può richiedere mesi o anni.

Questo è invece l’iter, per così dire, tecnico. Di base, bisogna verificare l’idoneità del terreno attraverso studi geologici e idrogeologici, valutare la presenza di vincoli ambientali o paesaggistici, e predisporre un progetto conforme agli standard edilizi. In molti casi, è necessaria la realizzazione di opere primarie (strade, fognature, illuminazione) per rendere effettiva l’edificabilità concessa dal Comune.

Cambiare destinazione d'uso di un terreno agricolo: qual è il prezzo?

Veniamo ora al nocciolo della questione e forniamo una stima dei costi per far passare un terreno da agricolo a edificabile. Anticipiamo che, nel complesso, potrebbero volerci anche più di 20.000 euro. Ma ecco un prospetto che dettaglia i prezzi delle voci più importanti:

• Spesa di progettazione architettonica e strutturale (comprende progetto architettonico e strutturale di nuova costruzione residenziale): da 5.850,00 € a 16.219,00 €;
• Costo geologo (relazione ambientale/geosismica standard per nuova costruzione residenziale): da 481,20 € a 1.494,00 €;
• Tariffa architetto o geometra (progettazione architettonica completa e pratica edilizia): da 3% a 10% del totale dei lavori;
• Prezzo ingegnere strutturale (calcolo strutture, relazione e pratica Genio Civile): da 4% a 11% sul totale delle opere strutturali;
• Costi per pacchetto pratiche “procedurali” (somma indicativa di tecnico, diritti comunali e catasto per iter ordinario): da 590,72 € a 1.573,00 €;
• Oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione: da 68,15 € a 128,50 €/m² su superficie utile realizzata.

Chiaramente il progetto sottende a variabili specifiche che possono incidere anche in modo importante sul preventivo finale.

Da terreno agricolo a edificabile: le voci nei preventivi

I preventivi per la trasformazione dei terreni da agricoli in edificabili, soprattutto quando completi, sono difficili da leggere. Per comprenderli, è necessario essere consapevoli dei fattori di costi:

• Vincoli urbanistici locali: è ovvio, la presenza di vincoli paesaggistici o ambientali rende la trasformazione più impegnativa, poiché richiede studi aggiuntivi, autorizzazioni specifiche e soluzioni progettuali compatibili con le tutele in vigore.
• Dimensioni del terreno: un lotto più ampio comporta costi più elevati per perizie, progettazione e urbanizzazione. Va detto che può beneficiare di economie di scala che riducono il costo per metro quadro.
• Tipologia di destinazione d’uso: i costi variano in base alla destinazione prevista, che può essere residenziale, commerciale o produttiva. Il motivo è che le destinazioni richiedono parametri tecnici più complessi o standard urbanistici più stringenti.
• Livello di urbanizzazione esistente: l’area potrebbe essere già dotata di infrastrutture (strade, fogne, luce, acqua). Si tratta di una buona in quanto i costi si riducono sensibilmente. In assenza di queste, invece, l’intervento di trasformazione sarà molto più oneroso.

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Esempio preventivo per trasformare terreno da agricolo a edificabile

Immagina un terreno agricolo di 1.000 mq che diventa edificabile per costruire una casa di 110 mq. Ipotizziamo una casa di livello medio con costo lavori intorno a 1.500 €/m² e importo lavori di circa 165.000 €. Ecco i costi standard da sostenere:

• spese tecniche e procedurali: circa 13.100,00 €;
• spesa per oneri urbanizzazione e contributo costruzione: circa 10.800,00 €;
• costo lavori di urbanizzazione interna e allacci: circa 22.500,00 €.

Totale costi di trasformazione terreno agricolo (escluso il costo di costruzione della casa): circa 46.800 € come ordine di grandezza. A fronte di questi costi, il terreno nell’esempio passa da un valore di circa 30.000 € (agricolo) a circa 150.000 € (edificabile), con un salto di valore teorico di circa 120.000 €.

Far diventare un terreno da agricolo edificabile: come risparmiare?

Trasformare un terreno da agricolo a edificabile comporta un investimento importante. Tuttavia, questo non significa che non si possa risparmiare. Lo si può fare senza compromettere la qualità e la fattibilità del progetto. Come? Confrontando più preventivi per trasformare il terreno da agricolo a edificabile.

Richiedere le proposte economiche di diversi tecnici consente di avere un quadro chiaro delle condizioni offerte, dei servizi inclusi e delle differenze di prezzo.

Questo metodo funziona bene sempre, ma funziona particolarmente bene con i progetti di trasformazione urbanistica perché si tratta di interventi complessi e su misura. D’altronde, non tutti i professionisti offrono le stesse garanzie o adottano lo stesso approccio tecnico e procedurale.

Per ottenere una comparazione efficace, però, i preventivi per pratica edificabilità del terreno agricolo devono essere completi, trasparenti ed essere redatti da professionisti qualificati.

Il modo più semplice per ottenerli è affidarsi a portali specializzati in preventivi online come Edilnet.it che mette a disposizione di tutti gli utenti, senza registrazione, un servizio gratuito per ricevere più offerte per rendere edificabile il terreno agricolo. Basta un clic per contattare professionisti esperti, vicino casa, e ottenere offerte non impegnative, pronte da comparare.