Ristrutturazioni a Roma: quanto costano nel centro storico?

Ristrutturare nel centro storico di Roma: le problematiche

Le caratteristiche urbanistiche della capitale italiana sono uniche al mondo e tra le più antiche dei popoli occidentali. Il centro storico di Roma, affacciato su entrambi i lati sul fiume Tevere, è racchiuso all'interno delle mura aureliane del III secolo d.C. e delle mura gianicolensi erette nel 1643 da papa Urbano VIII.

L'UNESCO ha riconosciuto nel 1980 il centro storico di Roma come patrimonio dell'umanità. La città storica include circa 25.000 punti di interesse sia archeologici sia ambientali e culturali. Ricordando che Roma è la città con più monumenti al mondo, andiamo ad analizzare i permessi necessari per ristrutturare casa nel centro storico di Roma.

I confini effettivi della città storica coincidono con le mura aureliane e quindi con l'antica zona predisposta ad ospitare il municipio della Roma Capitale. Per quanto riguarda le opere di edilizia libera interna, la Sovrintendenza ha escluso la necessità di valutazioni specifiche (a meno che l'immobile non presenti vincoli). Al contrario, il discorso riguardante le parti esterne degli edifici è più delicato.

A questo proposito, infatti, le variazioni potranno essere approvate solo in quei casi che comportano interventi di restauro progettati e sviluppati insieme al Municipio e alla Sovrintendenza.

Ad esempio, saranno soggetti a nulla osta quei procedimenti di restauro che mirano a ripristinare lo "stato naturale" dell'edificio stesso, ovvero che portano una demolizioni delle parti del fabbricato non rilevante dal punto di vista storico, ambientale e paesaggistico.

Viceversa, saranno approvate anche le pratiche edilizie di ampliamento dell'edificio qualora rispettino il "completamento" del fabbricato stesso nelle linee guida del valore storico e culturale.

Ancora, gli interventi sulla facciata come tinteggiatura o restauro degli intonaci non prevedono possibili opposizioni, ma sarà comunque necessario presentare un progetto alla Sovrintendenza, anche trattandosi di semplice manutenzione dei cornicioni.

I vincoli legati alla ristrutturazione riguardano l'architettura dell'edificio ed il suo valore artistico e storico, possono comprendere edifici singoli o interi tessuti urbani.

Esistono poi vincoli monumentali, archeologici e vincoli paesaggistici, nonché vincoli di natura geologica.

Per accertarvi se l'edificio che intendete ristrutturare è sottoposto a queste limitazioni dovrete verificare le zone di pertinenza del centro storico e richiedere informazioni presso il Municipio e la Sovrintendenza.

Le ristrutturazioni a Roma prevedono dunque una speciale attenzione se si devono effettuare nel centro storico e anche l'aspetto relativo ai costi non è da sottovalutare.

Oltre all'acquisto dei materiali ed al compenso spettante alla ditta che verrà incaricata, bisognerà considerare le spese necessarie per i permessi più specifici in fatto di ristrutturazioni edilizie, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento di edifici giù consolidati nel tessuto urbano.

Ristrutturare nel centro storico di Roma: i permessi

I documenti necessari variano a seconda del tipo di lavoro. In primo luogo la SCIA, ovvero la segnalazione certificata di inizio attività, che riguarda ampliamenti dell'edificio, modifiche strutturali e interventi di manutenzione straordinaria. Ancora, il Permesso di Costruire che implica le ristrutturazioni edilizie, la manutenzione straordinaria e la costruzione da zero di nuovi edifici.

Il primo documento dà la possibilità di iniziare i lavori dal giorno del suo deposito in Comune, al qual dovrete anche rivolgervi per ottenerlo, ed ha un costo variabile tra 500,00 € e 1200,00 € (in funzione della posizione dell'immobile e del tipo di ristrutturazione).

Il secondo documento, il Permesso di Costruire, dipende dai mq che si vorranno modificare, ampliare o edificare da zero. La cifra viene calcolata sommando le misure delle cubature ed i mq. Dovrete rivolgervi al Comune presentando un progetto e da lì calcolarne le spese.

Quanto costa una ristrutturazione casa nel centro storico di Roma

Per una ristrutturazione casa nel centro storico di Roma sarà necessario prevedere una spesa minima di 280,00 € - 500,00 € al mq. In corrispondenza delle periferie, invece, i prezzi vanno decrescendo e si attestano su di una base di partenza di 200,00 € - 420,00 € per mq.

È importante ricordare che per ottenere un quadro dettagliato dei lavori e per poter confrontare fra più offerte, sarà opportuno richiedere un più preventivi a diverse ditte specializzate. Le imprese dovranno esibire i progetti ed i lavori, specificando in caso le problematiche o gli interventi extra da effettuare.

Ancora, rivolgetevi a professionisti del settore, quali architetti, ingegneri o geometri che vi potranno fornire una lista dettagliata delle spese da sostenere e seguirvi nella richiesta della documentazione necessaria.

Esempi di spese da sostenere per ristrutturare una casa nel centro storico di Roma

Volendo fornire qualche parametro di prezzo per i lavori di ristrutturazione più frequenti nelle abitazioni del centro storico di Roma si può dire che, per quanto riguarda la demolizione e le opere murarie interne, la fascia di prezzo si aggira intorno ai 50,00 € a mq per la costruzione e 30,00 € a mq per la demolizione.

Ancora, gli impianti elettrici e del gas variano a seconda della tipologia stessa dell'impianto, della posizione e delle tempistiche richieste per la messa in opera. In linea di massima le spese si aggirano sui 5.000,00 € - 8.000,00 € per un immobile di circa 150 mq.

Per pavimenti e rivestimenti in ceramica, a seconda del tipo di piastrelle scelte, i costi si aggirano sui 15,00 € a mq per la pavimentazione e 2,00 € a ml per i battiscopa. I prezzi degli infissi variano a seconda del tipo di modello di finestra scelta, tuttavia partono dai 150,00 € a finestra.

Ancora, la ristrutturazione del bagno e la ristrutturazione della cucina partono, mediamente, dai 2.500,00 €. Infine, la tinteggiatura delle pareti o il risanamento degli intonaci si aggira intorno ai 9,00 € - 15,00 € per mq.

Come poter risparmiare per ristrutturare casa nel centro storico di Roma?

Oltre al confronto fra vari preventivi, un'altra possibilità di risparmio offerta a chi deve ristrutturare una casa nel centro storico di Roma è data dalle detrazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità per chi deve eseguire ristrutturazioni edilizie.

Questi incentivi si concretizzano nella possibilità di recuperare fino al 50% della spesa sostenuta per interventi di manutenzione straordinaria (per un importo massimo di 96.000,00 €) e fino al 65% per interventi che prevedano anche l'adozione di misure volte a conseguire una maggiore efficienza energetica del proprio immobile.

Queste detrazioni saranno applicate al reddito irpef e ires (nel caso di migliorie per l'efficienza energetica) e rimborsate nell'arco di 10 anni, a patto che si provveda al pagamento dell'impresa edile esecutrice dei lavori per mezzo di un cosiddetto “bonifico parlante”. Da considerare, però, che le aliquote di deducibilità - essendo rinnovate su base annuale - potrebbero subire variazioni nel corso del tempo.

Maggiori informazioni sono consultabili direttamente online sul sito dell'Agenzia delle Entrate.