Variazione catastale: quale il costo?

In cosa consiste una variazione catastale?

Con il termine variazione catastale si intende la comunicazione, espressa dal proprietario di un immobile, dei cambiamenti determinati sullo stato di fatto di un immobile. Tale comunicazione può riguardare qualsiasi informazione depositata in catasto: dalla planimetria ai dati identificativi (foglio, particella etc.) dalla titolarità del bene alla toponomastica.

E’ uno strumento fondamentale per mettere in regola un immobile dal punto di vista formale, e risponde a un'esigenza che emerge a seguito di interventi edilizi, di semplici errori di trascrizione o di modifiche alla toponomastica. L’istituto della variazione catastale è ben regolamentata dal legislatore, anche per quanto riguarda la procedura. Essa è in realtà piuttosto semplice, quasi banale (se a eseguirla è un professionista).

N.B.: I prezzi indicati per una pratica di variazione catastale sono frutto di stime. Per conoscere i costi effettivi consigliamo di richiedere alcuni preventivi.

Variazione catastale: quando è necessaria?

La variazione catastale è necessaria nei casi che abbiamo presentato nel paragrafo precedente. In concreto, però, sono numerose le situazioni che impongono il ricorso a questo strumento. Ecco quelle che emergono più di frequente.

• Raggiungimento della conformità catastale, magari prima di un rogito, se il notaio o chi per lui si accorge di una discrepanza tra informazioni depositate in catasto e lo stato di fatto dell’immobile.

• Interventi di ristrutturazione che modificano la planimetria. Tra questi spiccano lo spostamento o l’abbattimento dei muri, la creazione di open space o di altre stanze, la modifica della disposizione e della dimensione delle finestre etc.

• Frazionamento o fusione di unità immobiliari. In questo caso la variazione è necessaria per registrare in catasto l’unione di due immobili o, di contro, il loro scorporo.

• Interventi di ristrutturazione pesanti, come l’ampliamento della casa o la creazione di nuove superfici come solai, soppalchi, mansarde.

Variazione catastale: quando non è obbligatoria?

Stando al senso comune, ogni qualvolta si procede con un intervento edilizio, si deve procedere con la variazione catastale. Questo è falso: in alcuni casi la variazione non è obbligatoria, anche perché non c’è nulla da comunicare. Per esempio, quando si sostituiscono i rivestimenti, quando si modificano gli impianti, quando si cambiano i serramenti.

Tutti interventi giudicati pesanti, ma che non incidono sulla veridicità delle informazioni presenti in catasto. Questo è un vantaggio non da poco, una buona notizia: la variazione catastale, per quanto facile da eseguire per un professionista, è abbastanza laboriosa.

Variazione catastale: come funziona?

Le procedure possono cambiare da Comune a Comune. Nelle grandi città, infatti, la procedura viene realizzata su portali appositi. In linea di massima, e quasi ovunque, la procedura prevede l’impiego del DOCFA, un sistema elaborato dall’Agenzia delle Entrate. Il DOCFA è un software gratuito che permette di standardizzare la redazione della richiesta di variazione e il suo invio agli Enti competenti.

Di nuovo, il DOCFA è molto semplice da maneggiare per un professionista. Può sembrare proibitivo per le persone comuni. Peggio ancora, può dare l’impressione di essere alla portata di tutti, salvo nascondere insidie e indurre in errore chi non è preparato.

Variazione catastale: qual è la normativa?

Sono molte le norme che regolano la variazione catastale, soprattutto dal punto di vista formale e tributario. Tuttavia, la normativa di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia, ufficialmente noto come Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 / 2001.

Tra l’altro, la normativa regola anche i tempi. Quando la variazione è giustificata dall’esecuzione di interventi di ristrutturazione, essa va presentata obbligatoriamente entro trenta giorni dalla fine dei lavori stessi.

Da rilevare è anche un cambiamento di normativa varato dieci anni fa, nel 2010. Dal 1° luglio di quell’anno, infatti, è stato posto un vincolo alla regolarità dei rogiti: l’immobile deve essere caratterizzato da conformità catastale. Ovvero, i dati in catasto devono coincidere con lo stato di fatto. Questo obbligo ha sancito un aumento esponenziale delle domande di variazione catastale, dal momento che molti immobili non vantavano (e non vantano tutt’ora) questa conformità.

Variazione catastale: chi può farla?

In linea teorica, anche la gente comune può effettuare la richiesta per una variazione catastale. A parte, ovviamente, di possedere i requisiti della titolarità: solo i proprietari di casa possono presentarla. Questi possono farsi sostituire da tecnici esperti nella compilazione di domande e richieste di questo tipo, attivi in ambito edilizio.

Anzi, in realtà è la cosa migliore da fare. ll software DOCFA può sembrare semplice, ma nasconde alcuni insidie che possono vanificare gli sforzi e, anzi, peggiorare la situazione di conformità.

Dunque, affidatevi sempre a degli esperti. In genere, qualsiasi geometra, ingegnere o architetto è in grado di presentare una variazione catastale, senza far correre rischi al cliente.

Variazione catastale: quali i prezzi?

Costa molto comunicare una variazione catastale? Dipende dai punti di vista. Rispetto a molte pratiche di natura burocratico-edilizia, assolutamente no (pensiamo solo alle procedure di richiesta dei titoli abilitativi). In assoluto, però, si parla sempre di qualche centinaio di euro, quindi sì, è una spesa che può pesare.

Ad ogni modo, il costo va scorporato in due voci. Da un lato il denaro che va versato al Catasto per le formalità documentali. Dall’altro, la parcella del tecnico. Ovviamente, solo quest’ultima è soggetta a contrattazione. Per quanto riguarda le spese per il catasto, a differenza di molti altri versamenti, questi non cambiano da Comune a Comune. Le regole del catasto sono le stesse per tutto il Paese.

• Oneri erariali per variazione catastale: da 50,00 € a 100,00 €.
• Pratica per variazione catastale (con aiuto di un professionista): da 220,00 € a 650,00 €.
• Tariffa oraria di un tecnico specializzato in pratiche catastali: da 25,00 € a 90,00 €.

Variazione catastale: come risparmiare?

Come abbiamo visto, almeno in un caso - quello della parcella del tecnico - i costi sono molti variabili. Questo è un bene, perché pone in essere occasioni di risparmio. Come sfruttarle? Come risparmiare? Ebbene, l’unica strada percorribile passa per il preventivo, che è poi l’arma più efficace tra le poche in mano del consumatore.

Contattate più professionisti e chiedete differenti preventivi. Confrontate le ipotesi di costo così ottenute e individuate il professionista che sembra garantire il miglior rapporto qualità prezzo.

Non è u metodo rapido, certamente occuperà un po’ di tempo. Tuttavia, è l’unico che garantisce di usufruire un buon servizio senza pagare molto, anzi pagando il meno possibile.

Per trovare in fretta i professionisti da valutare e ricevere preventivi, il consiglio è di rivolgersi, appunto, alle piattaforme di confronto preventivi come Edilnet. Esse sono punti di contatto tra domanda e offerta, oltre a fornire una stima dei costi molto precisa.