PERCHÉ RIVOLGERSI AD UNO SPECIALISTA CHE CI ASSISTA NELL'ACQUISTO DI UN IMMOBILE ALL'ASTA E DOVE TROVARE INFORMAZIONI SULL'IMMOBILE?
Internet è il vero mezzo per informarsi. La più grande novità portata al meccanismo delle vendite all'asta dalla legge di riforma è, infatti, stato il fatto di rendere obbligatoria la pubblicazione degli avvisi di vendita su siti della Rete autorizzati. Gli avvisi di vendita dovrebbero essere comprensivi di "tutti i dati che possono interessare il pubblico", tra cui ci devono comunque essere l'ordinanza del giudice e la perizia di stima.
Più raramente nei siti sono previsti altri allegati, come foto e piantine degli immobili (divenute fondamentali, almeno le prime, in una pubblicità Internet di un immobile in una normale vendita immobiliare) . La pubblicazione deve avvenire almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o comunque della data dell'incanto.
Ancor prima delle modifiche legislative, Internet era già il "media" principe per vendere all'asta, sia per la sua facilità di consultazione che per il fatto che è l'unico mezzo pratico per mettere a disposizione del cittadino le preziose informazioni necessarie, impubblicabili altrove.
Restano obbligatorie per legge anche altre forme di pubblicità assai meno complete (affissione per tre giorni nell'albo dell'ufficio giudiziario, quotidiani di informazione locali aventi maggiore diffusione).
Non tutti gli immobili all'asta hanno però vasta documentazione: infatti capita ancora che siano proposti edifici, appartamenti e terreni per cui le procedure sono stante iniziate prima dell'entrata in vigore delle nuove leggi: in tal caso non è detto che essi si trovino su Internet e, quando ci sono, la documentazione può essere gravemente carente.
PERCHÉ ACQUISTARE UN IMMOBILE ALL'ASTA È SINONIMO DI TRASPARENZA?
Logico che prima di acquistare un immobile, operazione molto costosa, si voglia saperne il più possibile. In questo senso l'acquisto all'asta offre in media più garanzie di quello effettuato nel normale mercato immobiliare.
Nel mercato tradizionale il mezzo principe restano i cartelli o gli annunci, su stampa e internet (in quest'ultimo caso spesso con qualche informazione in più, soprattutto delle foto). Non sempre il proprietario o l'agenzia dichiarano il prezzo richiesto. Per approfondire l'indagine ci si reca poi a visitare il fabbricato. Le altre informazioni utili (presenza di ipoteche o vincoli, situazione di conservazione delle strutture e degli impianti) sono le più difficili da reperire.
In quello delle aste giudiziarie il breve annuncio è sostituito dall' "avviso di vendita" (che specifica sempre il prezzo base), c'è poi l' "ordinanza di vendita" che approfondisce tra l'altro anche le condizioni economiche e infine la perizia, in cui è spiegato il perché del prezzo, anche rapportato alla situazione di manutenzione dell'immobile stesso, nonché si dovrebbero evidenziare le principali magagne.
Il rischio-ipoteca dovrebbe essere inesistente, perché l'immobile viene trasferito senza di essa. A meno che una nuova ipoteca sia iscritta dopo che il giudice ha cancellato quelle precedenti, cosa che dovrebbe essere impossibile ma, di fatto, è capitato che accada.
COSA OCCORRE SAPERE SULL'ORDINANZA DI VENDITA DI UN IMMOBILE ALL'ASTA?
L'ordinanza di vendita può contenere altre condizioni, stabilite dal giudice. Esso comunque predeterminerà, a pena di nullità:
• L'identificazione e la descrizione dell'immobile;
• Il prezzo di partenza;
• Il luogo e l'orario dell'asta;
• Quanto tempo deve passare tra la pubblicità data all'asta e il suo svolgimento;
• Di quant'è la cauzione e il deposito per le spese di svolgimento. Come e quando debbono essere depositati;
• Di quale soma occorre aumentare le offerte al rialzo;
• Le modalità e il termine per pagare il prezzo (massimo, 60 giorni dall'aggiudicazione).
COSA OCCORRE SAPERE SULLA PERIZIA PRE-VENDITA DI UN IMMOBILE ALL'ASTA?
Il giudice, per valutare quale prezzo base stabilire per l'immobile, deve farlo stimare da un perito.
La perizia è un documento prezioso, non solo perché contiene praticamente tutti i dati descrittivi (identificazione catastale, planimetria, condizioni di manutenzione, eccetera), ma anche perché include le principali "magagne" rilevate dall'esperto.
Deve per esempio essere chiaramente specificato se l'immobile è libero, occupato dal proprietario o locato. Si può inoltre fare rilevare eventuali problemi di abusivismo edilizio, condoni richiesti e liti giudiziarie in corso. Infine, il bene è stimato facendo preciso riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale.
La perizia è disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato. Tuttavia, se l'immobile è adeguatamente pubblicizzato su Internet, può essere consultata anche on-line, insieme all'ordinanza di vendita e all'avviso d'asta.
Detto ciò, occorre comunque cautela. Il primo problema è che le perizie possono essere "datate", cioè redatte anni ed anni prima che l'immobile vada all'asta. Per esempio, le sue condizioni di manutenzione possono essersi deteriorate, i locali possono essere stati occupati abusivamente, eccetera.
Solo i giudici più scrupolosi o i tribunali con più dotazioni finanziarie chiedono l'aggiornamento delle perizie. Il secondo problema è che vi sono redattori abili e altri trascurati. Talora il perito non controlla con efficienza l'esistenza di contratti di locazione o comodato, non si informa sui debiti contratti con il condominio, non si accorge di vincoli o servitù in atto.
Troppo comune è il fatto che alla visita del perito, per quanto preannunciata, il debitore (che spesso occupa l'immobile), non si faccia trovare e risulti impossibile stimare le condizioni interne dell'edificio, perché non si può entrarvi: cosa che nel mercato immobiliare tradizionale non accade e, in teoria, non dovrebbe succedere più neanche per le aste, se è nominata custode dell'immobile è una persona diversa dal debitore stesso. In definitiva va valutata sia l'accuratezza che la data della perizia.
COSA SAPERE E COME FUNZIONA LA VISITA DELL'IMMOBILE DA ACQUISTARE ALL'ASTA?
Era fino a poco fa il principale "buco nero" dell'acquisto all'asta giudiziaria: la visita dei locali era pressoché impossibile anche perché quasi sempre ad esserne nominato "custode" era lo stesso debitore-proprietario che continuava ad occuparla (o un suo inquilino), persone che evidentemente avevano tutto l'interesse a mettere i bastoni tra le ruote al candidato acquirente.
Ora le cose sono un po' cambiate. La riforma delle procedure ha reso possibile al giudice sostituire nel ruolo di custode un professionista. Ciò, è vero, ha fatto elevare un po' i prezzi d'asta (per il suo onorario), ma in compenso ha reso più semplice la visitabilità oltre ad avere svariati altri vantaggi.
Il custode infatti si dovrebbe assumere i compiti della gestione ed eventualmente quelli della valorizzazione del fabbricato, impedendo che, come troppo spesso è accaduto in passato, cada in rovina o sia danneggiatola vandali.
E' il giudice stesso che può decidere "con provvedimento non impugnabile" la liberazione dei locali sin da dopo il pignoramento, guadagnando così tempo prezioso nelle procedure e contribuendo a rivalutare il prezzo dell'immobile posto all'asta.
Inoltre, se il giudice autorizza il custode con provvedimento, fa capo a lui il compito di eseguire lo sfratto degli immobili occupati, con o senza titolo, sostituendosi all'ufficiale giudiziario. In tal caso, il custode continua ad eseguire tale funzione anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento.
Ovviamente, se i locali risultano locati con regolare contratto registrato prima del pignoramento, occorrerà attendere la sua scadenza (a meno che il conduttore non sia moroso e si rifiuti di saldare i suoi debiti). L'esistenza o meno del custode (e il modo per rintracciarlo), sono in genere pubblicati sulla scheda dedicata nel sito Internet.
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