Cancellazione ipoteca giudiziale: quale il costo?

Cancellazione ipoteca giudiziale: cosa è?

Per comprendere le implicazioni dell’ipoteca giudiziale è necessario capire cosa si intenda, realmente, per ipoteca giudiziale. D’altronde, il concetto di ipoteca ricorre in molte attività di tipo economico, e non è sempre associata a eventi spiacevoli.

Per ipoteca su un bene si intende lo strumento attraverso cui il creditore salvaguarda il diritto a riscuotere il credito. L’ipoteca permette al creditore di “rifarsi” sul bene ipotecato, nel caso in cui il debitore non onori il suo debito.

L’ipoteca può essere volontaria o, per l’appunto, giudiziaria. E’ volontaria quando è il debitore ad accettare l’ipoteca. E’ il caso dei mutui: chi sottoscrive un mutuo accetta che la banca iscriva una ipoteca sull’immobile, a garanzia del pagamento delle rate.

L’ipoteca è giudiziale quando viene richiesta dal creditore in seguito alla sentenza di condanna al pagamento. Avviene dunque contro il volere del debitore. Evidentemente, stiamo parlando di una misura a tutto vantaggio del creditore.

Di fatti, l’ipoteca giudiziale impedisce al debitore di disporre liberamente di un bene. L’esempio più lampante riguarda l’ipoteca su un immobile. Se il proprietario-debitore cerca di venderla, ammesso che ci riesca, il creditore può rivalersi su di essa in ogni caso.

Va detto che è estremamente difficile vendere un immobile gravato da una ipoteca, in quanto il notaio è tenuto a verificare la sua assenza in occasione delle compravendite. Tale meccanismo è rafforzato dal fatto che l’ipoteca è “pubblica”. Ovvero, essa viene riportata dai registri immobiliari, che sono consultabili liberamente. Questa pubblicità è un elemento fondamentale, in quanto mette al riparo gli acquirenti dal rischio di acquistare beni di cui non possono usufruire, proprio perché utilizzabili dai creditori per recuperare il credito.

N.B.: I prezzi indicati per cancellare un'ipoteca giudiziale sono frutto di stime. Per conoscere i costi effettivi consigliamo di richiedere alcuni preventivi ai notai presenti su Edilnet.

Cancellazione ipoteca giudiziale: come fare?

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale è un passaggio fondamentale affinché il proprietario riacquisisca i pieni diritti sul bene ipotecato. Se per esempio su un immobile grava una ipoteca, essa non può essere legittimamente venduto.

Come cancellare una ipoteca? Ebbene, i passaggi sono due. In primis, si deve estinguere il debito. Pagare il debito o trovare un accordo con il credito tale da estinguerlo, di fatti cagiona l’estinzione dell’ipoteca. Essa però risulta ancora formalmente presente all’interno dei registri. Proprio qui interviene la cancellazione vera e propria. Essa, infatti, può essere predisposta solo dal giudice, constatata l’estinzione del debito. Tale constatazione procede dalla visione di un atto notarile stipulato dal creditore e dal debitore.

Cancellazione ipoteca giudiziale: qual è la normativa?

L'istituto dell’ipoteca è disciplinato dal Codice Civile. Ecco gli articoli cui fare riferimento.

• Articolo 2808, che definisce gli effetti dell’ipoteca.

• Articolo 2818, che stabilisce la validità di tutte le sentenza di condanna al pagamento quali documenti idonei all’iscrizione di un'ipoteca.

• Articolo 2882, che stabilisce la necessità di presentare l’atto notarile di “consenso” tra debito e creditore.

• Articoli 2821, 2835, 2837, che stabiliscono le forme che devono essere osservate affinché tale atto possa risultare realmente idoneo in una prospettiva di cancellazione dell’ipoteca.

Cancellazione ipoteca giudiziale: a chi spetta?

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale coinvolge numerose figure.

• Il debitore, che è chiamato a estinguere il debito oppure a trovare un accordo con il creditore affinché il debito stesso possa essere dichiarato estinto.

• Il notaio, che deve redigere l’atto che dimostra l’estinzione del debito (con il consenso delle parti).

• Il creditore, che deve fare richiesta di cancellazione dell’ipoteca al conservatore in caso di ipoteca non giudiziale.

• Il giudice, che deve emettere una sentenza di cancellazione in caso di ipoteca giudiziale.

• Il conservatore, ovvero il funzionario addetto ai pubblici registri, che deve materialmente procedere con la cancellazione.

In estrema sintesi, posta l’estinzione del debito e la presenza di un atto che la dimostri, la cancellazione dell’ipoteca giudiziale viene predisposta dal giudice ed eseguita dal conservatore.

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale, dunque, non è mai automatica. La cancellazione dell’ipoteca è automatica solo se l’ipoteca stessa è volontaria, ovvero se procede da un mutuo.

In ogni caso, secondo la normativa, l’ipoteca può subire una sorta di prescrizione. Viene cancellata automaticamente trascorsi venti anni dalla sua iscrizione.

Cancellazione ipoteca giudiziale: quali i tempi?

I tempi per la cancellazione di una ipoteca sono abbastanza lunghi, anche nel caso in cui il debitore abbia effettivamente estinto il debito.

Tra attività notarile, sentenza del giudice ed esecuzione materiale della cancellazione, possono trascorrere svariati mesi, persino uno o due anni.

Cancellazione ipoteca giudiziale e imposta di registro

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale ha i suoi costi. Essi sono a carico del debitore e possono essere anche ingenti.

Il riferimento è all’imposta di registro, che consiste nello 0,5% del debito che ha giustificato l’ipoteca. L’imposta di registro non può essere in alcun caso inferiore ai 200 euro.

Il debitore deve corrispondere anche la tassa ipotecaria, pari a 35 euro, e l’imposta di bollo, pari a 59 euro.

Cancellazione ipoteca giudiziale: a chi rivolgersi?

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale è un’operazione complessa, come abbiamo visto. Per questo motivo, il debitore è di fatti costretto a rivolgersi a dei professionisti, e per questioni di comodità e per questioni normative.

Di certo, deve rivolgersi a un notaio che possa stipulare un atto che dimostri l’estinzione del debito. Tuttavia, deve anche affidarsi a un avvocato capace di interfacciarsi con il tribunale, dal momento che protagonista della cancellazione è e rimane il giudice.

Cancellazione ipoteca giudiziale: quali i prezzi?

In estrema sintesi, quanto costa la cancellazione dell’ipoteca giudiziale, al netto della somma pagata per estinguere il debito? Per rispondere a questa domanda, dobbiamo considerare almeno due voci: l’onorario dei professionisti e le tasse.

• Onorario del notaio per la cancellazione di un'ipoteca giudiziale: da 550,00 € a 1.300,00 €

• Onorario dell’avvocato per assistenza nel procedimento di cancellazione dell'ipoteca giudiziale: da 470,00 € a 1.100,00 €

• Tassa ipotecaria per la cancellazione di un'ipoteca giudiziale: 35,00 €

• Imposta di bollo per la cancellazione di un'ipoteca giudiziale: 59,00 €

• Imposta ipotecaria per la cancellazione di un'ipoteca giudiziale: 0,5% sul valore dell'ipoteca da cancellare (minimo 200,00 €).

Cancellazione ipoteca giudiziale: come risparmiare?

Anche in caso di cancellazione dell’ipoteca giudiziale, è possibile risparmiare. Ovviamente non sulle imposte, che sono regolate da un contributo fisso, bensì sugli onorari. Prestate comunque molta attenzione, non ponete in secondo piano la competenza, dal momento che un servizio mediocre può generare esiti disastrosi.

Ad ogni modo, l’unico modo per risparmiare sugli onorari dei professionisti è procedere con la richiesta e il confronto dei preventivi. In questo modo, è possibile individuare il professionista che costa di meno, tra quelli contattati. Ovviamente è fondamentale contattare un sufficiente numero di professionisti, tale da ottimizzare le possibilità di risparmio.