Costo annuale manutenzione condominio

Manutenzione annuale condominio: cosa è?

Con l'espressione “manutenzione annuale del condominio” si intendono tutti quegli interventi di ordinaria amministrazione, che vengono svolti con una certa periodicità e al fine di mantenere le parti comuni in buono stato. Vengono generalmente inserite all’interno delle spese condominiali che gli inquilini dovranno pagare in base ai millesimi di proprietà.

Essendo queste attività afferibili a interventi di routine, raramente generano preoccupazione e raramente differiscono da un anno all’altro. Differiscono, però, da un condominio all’altro, in quanto dipendono dalla qualità della struttura, dal pregio che esprime, dalla complessità degli impianti e delle componenti installate nelle parti comuni. A variare, ovviamente, è anche la parcella dell’amministratore condominiale, la figura che è preposta a gestire la manutenzione annuale.

N.B.: I costi indicati per la manutenzione annuale di un condominio sono frutto di stime. Per conoscere i costi effettivi consigliamo di richiedere alcuni preventivi agli amministratori specializzati in gestioni condominiali che puoi trovare su Edilnet.

Manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio: le differenze

Vale la pena distinguere tra la manutenzione annuale, la manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria. Per quanto assonanti, questi termini indicano attività diverse, che vengono gestite secondo altrettante diverse politiche.

Abbiamo già introdotto la manutenzione annuale, che si sovrappone quasi completamente agli interventi di routine. Gli altri due termini, invece, afferiscono a interventi di tipo edile.

Secondo la definizione classica, la manutenzione ordinaria comprende gli interventi di riparazione o che non modificano in maniera permanente la struttura, la volumetria e gli impianti, ma solo le finiture. La manutenzione straordinaria, invece, comprende dei veri e propri interventi di ristrutturazione, che agiscono su quelle componenti.

Ebbene, questa definizione non coincide con quella in uso per prassi nei contesti condominiali. Il termine “prassi” è fondamentale, in quanto il legislatore non ha ancora chiarito al cento per cento la questione.

In linea di massima, ciò che è manutenzione ordinaria per un condominio è sempre tale nell’edilizia, ma non è vero il contrario. Un intervento di manutenzione ordinaria dal punto di vista edile, potrebbe non essere tale in ambito condominiale. Prendiamo per esempio il rifacimento della pavimentazione dell’androne principale: sul piano edile, siamo sull’ordinario; sul piano condominiale, siamo sullo straordinario.

La questione è importante, in quanto, come vedremo più avanti le dinamiche assembleari cambiano radicalmente tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

Per convenzione, in ambito condominiale un intervento è di manutenzione ordinaria quando non impone un grosso sacrificio economico, mentre è afferibile alla manutenzione straordinaria quando lo impone.

Manutenzione annuale di condominio: perché è necessaria?

Tornando alla manutenzione annuale del condominio, ovvero agli interventi di routine, è bene sottolineare la sua importanza. I motivi sono essenzialmente due, e sono di natura pratica e preventiva.

Il motivo “pratico” consiste in una dinamica piuttosto banale: le parti comuni sono soggette a un’usura più rapida rispetto a qualsiasi componente analoga, ma installata in appartamenti indipendenti. Se non altro, perché sono utilizzati da molte più persone, e le differenze strutturali spesso non compensano lo scarto nella rapidità del processo di usura.

Anche il motivo “preventivo” è facilmente intuibile: se non si realizzano gli interventi di routine, e si permette all’usura di fare il suo corso, vi è il rischio concreto di dover mettere mano seriamente alle parti comuni, con interventi di manutenzione ordinaria, specie se di riparazione, o addirittura straordinaria. Le dinamiche in gioco sono impegnative, perché a differenza degli interventi nelle abitazioni indipendenti, vi è la necessità di mettere d’accordo più persone.

Manutenzione annuale del condominio: obblighi e normative

La manutenzione annuale del condominio è appannaggio dell’amministratore, regolarmente eletto dall’assemblea. A tal proposito, fanno fede alcuni articoli del Codice Civile.

• Articolo 1117, che definisce quali possano essere considerate parti comuni.

• Articolo 1135, che definisce i poteri dell’Assemblea.

• Articolo 1130, che definisce i compiti dell’amministratore. Tra questi spiccano la riscossione dei tributi per la gestione del condominio, ovvero le spese condominiali, e l’esecuzione degli atti conservativi inerenti alle parti comuni. Ovvero, si occupa delle manutenzioni.

Una parte importante della normativa riguarda i quorum. Per quanto concerne le attività di manutenzione l’amministratore può agire motu proprio, dunque senza il consenso dell’assemblea.

Per quanto concerne la manutenzione ordinaria, è necessaria una maggioranza di 500 millesimi in prima convocazione e una di 334 millesimi in seconda convocazione.

Per quanto concerne la manutenzione straordinaria, è necessaria una maggioranza di 667 millesimi in prima convocazione e una di 500 millesimi in seconda convocazione.

Manutenzione annuale del condominio: serve l'amministratore?

La risposta è: non sempre. L’amministratore non è necessario solo in un caso, ovvero quando… non è necessario l’amministratore.

I condomini sono esonerati dall’obbligo di nomina dell’amministratore quando i condomini sono non più di otto. Il numero non è riferito agli appartamenti, bensì alle persone che sono proprietarie di appartamenti. Sicché un condominio composto da dieci appartamenti, di cui tre appartengono alla stessa persona possono non nominare un amministratore.

In questo caso, i condomini avocano a sé gli obblighi di gestione, e quindi la manutenzione annuale del condominio.

Il consiglio, viste le difficoltà che comporta la gestione di un condominio, è di nominare un amministratore sempre e comunque.

Manutenzione condominio: quali sono gli interventi annuali?

Sono tanti gli interventi di routine che interessano un condominio, come sono numerose le parti e gli elementi comuni. In linea di massima, gli interventi riguardano gli impianti (idrici, di illuminazione, elettrici), le parti edili comuni come le scale e le grondaie e gli spazi esterni. Ecco una lista esaustiva di “quello che c’è da fare” per gestire in modo efficace un condominio.

• Pulizia grondaie.

• Manutenzione impianto elettrico.

• Manutenzione impianto idraulico.

• Manutenzioni autoclavi.

• Manutenzioni murarie.

• Manutenzione ascensore.

• Manutenzione caldaia.

• Manutenzione giardino.

• Manutenzione illuminazione.

Manutenzione annuale del condominio: a chi rivolgersi?

Come abbiamo specificato, la manutenzione annuale del condominio è (o dovrebbe essere) appannaggio dell’amministratore. Tutti i condomini hanno un amministratore, eccetto quelli che stanno compiendo un illecito o che hanno un numero di condomini pari o inferiore a otto.

Potreste avere la necessità di cambiare amministratore, magari perché non soddisfatti del suo operato o perché sospettate una cattiva gestione del denaro. Ebbene, sappiate che potete destituire l’amministratore e nominarlo con relativa facilità. Queste decisioni, ovviamente, vanno prese in assemblea, con una maggioranza di 500 millesimi.

Gli amministratori devono obbligatoriamente essere in possesso di un titolo di scuola media superiore, godere dei pieni diritti civili e politici e aver frequentato con profitto corsi di formazione appositi.

In genere, un buon amministratore si riconosce dalla capacità di dialogo, dal modo e dalla frequenza con cui aggiorna i condomini e dalla capacità di mediazione.

Manutenzione annuale del condominio: a cosa fare attenzione?

In linea di massima, è sempre bene prestare attenzione alla manutenzione annuale del condominio, anche se teoricamente è appannaggio dell’amministratore. D’altronde, egli è tenuto a rendicontare tutte le spese e fornire tutte le informazioni ad esse relative.

Il consiglio è quindi di studiare attentamente i documenti che, regolarmente, con posta ordinaria, l’amministratore spedisce ai condomini. Spesso, infatti, è possibile ravvisare sacche di inefficienza o, addirittura, voci di spesa esagerate, non necessarie, poco utili.

A partire da questa analisi, se la valutazione è condivisa da una buona parte di condomini, è possibile immaginare una revoca dell’amministratore.

Manutenzione annuale del condominio: quanto costa?

Il costo di una manutenzione annuale dipende dalle capacità dell’amministratore, dall’oggettivo stato del condominio e ovviamente dalle dimensioni.

In genere, per un condominio medio, formato da trenta appartamenti, il costo medio di una manutenzione annuale si aggira sui 20.000 euro. Questa cifra ovviamente va divisa tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà.

• Pulizia annuale delle grondaie condominiali: da 350,00 € a 1.280,00 €.

• Manutenzione impianto elettrico condominiale: da 450,00 € a 893,00 €.

• Manutenzione impianto idraulico condominiale: da 483,00 € a 1.725,00 €.

• Manutenzioni autoclavi condominiali: da 250,00 € a 2.315,00 €.

• Manutenzioni e riparazioni delle murature condominiali: da 623,00 € a 3.212,00 €.

• Manutenzione annuale ascensore: da 412,00 € a 4.890,00 €.

• Manutenzione annuale caldaia condominiale: da 312,00 € a 1.115,00 €.

• Manutenzione giardino condominiale di circa 200 mq: da 894,00 € a 2.816,00 €.

• Manutenzione impianto di illuminazione condominiale: da 178,00 € a 480,00 €.

• Pulizia delle fognature e fosse biologiche condominiali: da 367,00 € a 1.918,00 €.

• Pulizia e sanificazione degli spazi condominiali: da 1.200,00 € a 3.650,00 €.

Manutenzione annuale del condominio: come risparmiare?

Come risparmiare quando si cerca un amministratore di condominio per la manutenzione condominiale? Come risparmiare se ci si occupa della manutenzione in prima persona, in concomitanza con gli altri condomini?

La risposta è sempre la stessa: chiedere preventivi, visionarli e confrontarli. Nel primo caso, agli amministratori. Nel secondo caso, alle imprese che eseguono le manutenzioni.

Chiedere preventivi, professionista per professionista, impresa per impresa, può essere faticoso. Fate quindi riferimento ai portali di confronto preventivi, che rendono questa attività più agevole.

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