Costruzione seminterrato: quale il costo?

Costruzione seminterrato: perché è utile

La costruzione del seminterrato è una soluzione da prendere in considerazione, sia se si sta realizzando un immobile isolato che un condominio. In alcuni casi, persino se l’immobile è esistente, ossia completato in ogni sua componente.

I seminterrati, infatti, come gli interrati del resto, consentono di riservare dei locali alle cosiddette funzioni tecniche, ed evitare che queste sottraggano spazio alla normale funzione abitativa. Non a caso, i seminterrati e gli interrati vengono generalmente destinati a locali quali la lavanderia, il magazzino, persino il box auto.

In linea di massima, ma tale uso è vincolato alla presenza di specifici (e stringenti) requisiti di agibilità, il locale seminterrato può essere destinato all’uso abitativo.

Ovviamente, prima di procedere con la costruzione del seminterrato è necessario verificare se sussistano le condizioni, e di natura tecnica e di natura economica. Per ciò che concerne quest’ultimo punto, infatti, si può affermare che tale soluzione non è affatto economica e potrebbe risultarlo ancora di meno in seguito a una semplice analisi costi-benefici.

N.B.: I prezzi indicati per costruire un seminterrato sono frutto di stime. Per conoscere i costi effettivi consigliamo di richiedere alcuni preventivi alle imprese specializzate in nuove costruzioni che puoi trovare su Edilnet.

Costruzione seminterrato: quando è possibile

In linea di massima, è sempre possibile costruire un locale seminterrato, a patto che sussista almeno una condizione. Ovvero, che il terreno su cui poggia l’intera costruzione non sia gravato dalla presenza di falde acquifere.

In questo caso, infatti, la creazione del seminterrato genererebbe instabilità. Ad ogni modo, essendo qualsiasi operazione vincolata alla redazione di una relazione geotecnica, tali impedimenti emergerebbero ancora prima di iniziare a “scavare”.

Si può discutere, poi, di quanto sia realmente utile costruire un seminterrato. Se l’immobile deve essere ancora realizzato, è bene pensare a un seminterrato se si ha penuria di spazio, sia in piano che in altezza. Quest’ultimo caso riguarda soprattutto i condomini, che in genere sono formati da un numero di piani significativo.

Costruzione seminterrato: normativa e permessi

Da un punto di vista meramente tecnico, non sembrano esserci dubbi: la realizzazione di un seminterrato aggiunge volumetria all’immobile, e pertanto è necessario il Permesso di Costruire.

Tuttavia, la questione è stata risolta solo di recente, in quanto una certa giurisprudenza - anche alla luce di una normativa che per certi aspetti lasciava margini di interpretazione - non assegnava ai locali sviluppati in profondità la qualifica di “nuova costruzione”. Ad ogni modo, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 19444 del 2014 ha chiarito ogni dubbio: per il seminterrato è obbligatorio il Permesso di Costruire.

Per quanto riguarda la normativa, essa è molto corposa, sicché in questa sede è utile fare riferimento alla porzione di essa che più di ogni altra potrebbe coinvolgere un ipotetico fruitore del seminterrato. Ovvero, i riferimenti all’abitabilità.

Affinché un seminterrato possa dirsi abitabile deve rispettare i requisiti:

• Dimensione di almeno 28 mq a persona.
• Rapporto aeroilluminante pari a â…› della superficie calpestabile.
• Impianti conformi alla legge.
• Isolamento termo-acustico conformi alla legge.

Costruzione seminterrato: le soluzioni

Le soluzioni sono essenzialmente due.

• Costruzione seminterrato sotto immobili da costruire.
• Costruzione seminterrato sotto immobili già esistenti.

E’ inutile specificare che la prima soluzione è più semplice dalla seconda. Anche perché se si costruisce un seminterrato, per così dire, ex novo, è sufficiente “scavare” e porre la platea a un livello più basso.

Nel secondo caso, sarà necessario rafforzare, anche esternamente, l’edificio, in quanto lo scavo su immobile esistente, di default, espone l’immobile stesso a instabilità.

Costruzione seminterrato: procedura e fasi

E’ impossibile descrivere in questa sede tutte le fasi che conducono alla costruzione di un seminterrato. Tuttavia, è utile fare una specificazione circa la costruzione del seminterrato sotto un immobile esistente, e in particolar modo sulla questione delle fondazioni.

E’ ovvio: se si realizza un locale seminterrato su un edificio già costruito, è necessario distruggere in toto o in parte le fondazioni in cemento.

Un lavoro molto impegnativo, che ovviamente va svolto con strumentazioni potenti e all’avanguardia. Dopo aver distrutto le fondazioni, è necessario “rifarle”, ma esternamente. Si getta, nello specifico, del cemento armato intorno all’immobile, tenendo conto di forze e sollecitazioni.

Costruzione seminterrato: a chi rivolgersi?

E’ inutile specificare la necessità di rivolgersi a una impresa edile. Per giunta, non a una impresa edile “qualsiasi”. La costruzione del seminterrato è un intervento complicato, che può essere realizzato - specie se l’immobile è esistente - solo con strumentazioni e macchinari adeguati.

Dunque, prima di contattare una impresa, verificate che abbia inserito questo imponente servizio nella sua offerta, e che abbia le competenze - e i mezzi - necessari per svolgerlo al meglio.

Costruzione seminterrato: a cosa fare attenzione

La costruzione del seminterrato non è una scelta da prendere a cuor leggero. Prima di fare il passo decisivo, è necessario valutare i seguenti elementi.

• Reale utilità. I seminterrati possono fungere da box auto, lavanderie, cantine, magazzini etc. Verificate che ne abbiate realmente bisogno.

• Costi. L’intervento può costare parecchio, e potreste andare fuori budget senza nemmeno accorgervene.

• Caratteristiche del terreno o dell’immobile. Se l’immobile è da costruire, il terreno deve essere possibilmente non pianeggiante e privo di falde acquifere. Se l’immobile è esistente, è bene che sia abbastanza solido da poter essere “gestito” con fondazioni esterne.

Costruzione seminterrato: quanto costa al mq?

La costruzione del seminterrato è un impegno molto gravoso economicamente. Tuttavia, è anche difficilmente quantificabile a priori. Certo, nella previsione del prezzo - e nella presentazione di una panoramica realistica - può essere utile prendere in considerazione almeno un aspetto, ossia la presenza di elementi e finiture destinate all’aumento dell’abitabilità.

Dunque, il discrimine è tra i seminterrati destinati all’uso abitativo, che richiedono un rapporto aeroilluminante maggiore, maggior grado di isolamento etc., e seminterrati destinati a uso “tecnico”.

• Costruzione seminterrato a uso abitativo: da 230,00 € a 1.100,00 € al mq.
• Costruzione seminterrato a uso non abitativo: da 325,00 € a 750,00 € al mq.

Costruzione seminterrato: come risparmiare?

Come abbiamo visto, i prezzi sono molto alti. Per fortuna, sono molto variabili. La variabilità dipende, tra le altre cose, anche dal margine che le imprese si riservano circa l’argomento “prezzi”.

Queste dinamiche, nettamente concorrenziali, alla lunga avvantaggiano il cliente. Il risultato è che le occasioni di risparmio non mancano. Se si segue un semplice metodo, anzi, è possibile risparmiare fino al 20-50%.

Questo metodo consiste nel contattare più imprese, chiedere sempre il preventivo, confrontare le ipotesi di costo così raccolte, infine individuare la soluzione migliore in termini di rapporto qualità-prezzo.