Costruzione villa: quale il costo?

Costruzione villa: normativa e permessi

La costruzione di una villa di sana pianta reca con sé molti vantaggi rispetto al semplice acquisto di una villa o di un appartamento esistente. E’ ovvio: poter decidere in libertà, pur entro certi limiti, dimensioni, materiali, finiture etc. è fonte di attrattiva. Va però fatta una precisazione: la costruzione di una villa prevede l’espletamento di obblighi e oneri burocratici di una certa gravità. La normativa è infatti molto complessa e va affrontata con perizia.

I punti di riferimento normativi, quando si tratta di costruire una villa (come qualsiasi altro tipo di edificio), sono il Testo Unico per l’Edilizia e i Piani Regolatori Comunali. Il primo, tra le altre cose, definisce in modo chiaro la questione dei titoli abilitativi. I secondi descrivono vincoli e possibilità di edificazione.

In linea di massima, i requisiti principali (ma non gli unici) per costruire una villa o un appartamento su un terreno sono due: che il terreno stesso sia edificabile (tale caratteristica viene eventualmente segnalata nel Certificato di Destinazione) e che il piano regolatore non ponga un divieto di costruzione nella zona in cui è situato il terreno.

Per ciò che concerne il titolo abilitativo, non vi possono essere fraintendimenti. In ogni caso, è necessario chiedere e ottenere il Permesso di Costruire. Purtroppo, a differenza degli altri titoli, abilitativi (Permesso di Costruire senza aumento volumetrico) e non (SCIA, CILA), prevede una spesa non indifferente. La procedura di ottenimento del Permesso di Costruire, poi, non è affatto snella.

Infatti, è regolata dal meccanismo di silenzio-dissenso: se l’amministrazione non si pronuncia entro una scadenza, il permesso viene considerato rifiutato e si rende necessaria un atto di opposizione, che costringe sostanzialmente a ricominciare da capo (o quasi).

N.B.: I prezzi indicati per costruire una villa sono frutto di stime. Per conoscere i costi effettivi consigliamo di richiedere alcuni preventivi alle imprese specializzate nella realizzazione di nuove costruzioni registrate su Edilnet.

Costruzione villa: le tecniche

Le tecniche di costruzione, a ben vedere, sono appannaggio degli esperti o, più in generale, dell’impresa costruttrice. In linea di massima, gli approcci sono due.

Uno più datato, che consiste in una edificazione che considera come non prioritari elementi quali la efficienza energetica e l’antisismicità. Uno più moderno, che punta alla massima resa dal punto di vista energetico e prevede le massime garanzie dal punto di vista sismico.

Costruzione villa: i materiali

La scelta dei materiali è piuttosto impegnativa, anche perché è meno banale di quanto possa sembrare. Le alternative, se si escludono le finiture, che rappresentano un capitolo a parte, sono due: cemento armato e legno.

Il cemento armato rappresenta la scelta classica, quella canonica, ma se da un lato conferisce solidità dall’altro lato si caratterizza per manchevolezze in termini di coibentazione e antisismicità.

Il legno “paradossalmente” costa di più ma è adatto a costruzioni antisismiche ed è, in fondo, un isolante naturale.

In ogni caso, è bene - se il budget lo consente - puntare più sulla qualità che sulla convenienza. Materiali scadenti, pur nel rispetto dei requisiti di idoneità strutturali, impongono una manutenzione più frequente, con tutti i fastidi (non solo economici) che ciò comporta.

Costruzione villa: procedura e fasi

Dal punto di vista del committente, le fasi, per quanto lunghe e di non semplice esecuzione, sono poche.

• Acquisto del terreno. Ovviamente, occorre valutarne in anticipo l’edificabilità ma anche l’ubicazione, sia per una questione di vivibilità che in relazione al piano regolatore.

• Progettazione. E’ la fase più importante. Ancorché eseguita da un tecnico, impone un interessamento attivo da parte del committente, chiamato a pronunciarsi su dimensioni, volumetria, materiali, gestione dello spazio etc.

• Burocrazia. E’ la parte più noiosa. Prevede, tra le altre cose, la richiesta e l’ottenimento del titolo abilitativo.

• Esecuzione dei lavori. Pur nel rispetto della professionalità altrui, il committente è chiamato a vigilare sui lavori e in particolare sul rischio di aumento dei costi (sempre presente quando si tratta di lavori edilizia di portata significativa).

Costruzione villa: a chi rivolgersi?

E’ evidente che il committente, a meno di abusi edilizi gravissimi, da solo può fare poco. Deve rivolgersi come minimo a un tecnico, magari un architetto o un ingegnere, per la fase di progettazione e direzione, e a una equipe di operai per la costruzione in senso stretto.

Il consiglio, però, è di fare riferimento per tutto a una impresa edile, la quale fornisce oltre alla manodopera anche il servizio di progettazione e di gestione della burocrazia.

Costruzione villa: a cosa fare attenzione

Gli elementi su cui porre la propria attenzione, in caso di costruzione di una villa, sono molto numerosi. In questa sede elenchiamo i meno scontati, quelli che il committente rischia di trascurare.

• Efficientamento energetico. Una villa, o una qualsiasi costruzione, se realizzata con tecniche moderne e coibentanti impone una spesa maggiore. Tuttavia, è bene pensare a lungo termine e compiere precise scelte in merito.

• Spazi e luminosità. Il riferimento è, in particolare all’orientamento delle camere (es. sud per la zona giorno e nord per la zona notte) e alla gestione degli spazi.

• Antisismicità. Tutte le nuove costruzioni dovrebbero vantare garanzie a riguardo, tuttavia occorre anche ragionare sul grado di sismicità della zona e operare scelte conseguenti.

Costruzione villa: quanto costa al mq?

Il costo per la costruzione di una villa è importante, ma ovviamente inferiore rispetto all’acquisto di una villa “esistente”, purché di pari qualità.

Le voci sono numerose, ma in genere, nel complesso, raramente si va oltre i 1.100,00 € al mq (esclusa la spesa per l'acquisto del terreno).

• Acquisto terreno: da 30,00 € a 400,00 € al mq.
• Lavori edili: da 220,00 € a 700,00 € al mq.
• Impianti: da 80,00 € a 250,00 € al mq.
• Documentazione: da 0,60% a 1,40% sul valore dell'opera.
• Realizzazione tetto ventilato: da 25,00 € a 150,00 € al mq.
• Interventi di coibentazione: da 30,00 € a 100,00 € al mq.
• Acquisto e installazione infissi: da 185,00 € a 910,00 € per elemento.

Costruzione villa: come risparmiare?

Come abbiamo visto, costruire una villa vuol dire sostenere spese importanti. Tuttavia, c’è un elemento che gioca a favore del committente: la dinamica concorrenziale.

I prezzi sono alti, certo, ma anche variabili. Il committente può sfruttare a suo vantaggio questa eterogeneità.

Come? Utilizzando l’arma del preventivo: contattate più imprese, chiedete sempre il preventivo, comparate le ipotesi di costo e individuate la soluzione che soddisfa maggiormente in termini di rapporto qualità prezzo. In questo modo, potrete risparmiare persino il 20 o il 50%.