Quanto costa il passaggio di proprietà di una casa?

Passaggio di proprietà di una casa: cosa è?

Il passaggio di proprietà di una casa è esattamente quello che sembra: l’atto con cui la proprietà di un immobile passa da un proprietario all’altro. Ne esistono di tre tipi: per successione, per donazione, per atto a titolo oneroso. Con quest’ultimo termine, ovviamente, si intende la classica compravendita.

Nel primo caso, il passaggio avviene tramite la dichiarazione di successione, ovvero un modello debitamente compilato e firmato, a cui fa seguito la voltura, ovvero il passaggio effettivo, realizzato dal catasto su indicazione dell’Agenzia delle Entrate. Negli altri due casi, avviene tramite rogito notarile, ovvero la composizione e la firma di un atto pubblico, sotto l’egida di un pubblico ufficiale, quale è il notaio appunto.

I prezzi indicati rappresentano solo delle stime indicative: per conoscere i costi reali consigliamo di richiedere preventivi.

Passaggio di proprietà: quando si deve fare?

Nel caso della successione, il passaggio di proprietà si deve richiedere entro un anno dalla morte del proprietario dell’immobile. Ovviamente, la successione può avvenire sempre, ma superato tale termine chi presenta la successione è chiamato a pagare una penale più o meno salata.

Per quanto riguarda la compravendita, il passaggio formale va fatto sempre. Nessun trasferimento di proprietà è valido se non è coadiuvato da un pubblico ufficiale, in questo caso il notaio.

Negli ultimi anni, e limitatamente ad alcune specifiche situazioni, il legislatore ha messo in campo proposte per “liberalizzare” i rogiti, magari estendendo la qualifica di pubblico ufficiale anche agli avvocati o ai commercialisti, ma nessuna modifica concreta è stata ancora apportata.

Passaggio di proprietà casa: la normativa

La normativa sul passaggio di proprietà della casa (che tanto per cominciare non viene definito in questo modo) è davvero complessa. In questa sede non è possibile descriverla nel dettaglio. Tuttavia, è bene sottolineare qualche elemento. Per esempio, l’obbligo di dichiarare il vero, sottoposto per giunta a responsabilità penale.

Un altro elemento particolare riguarda la tempistica. Il momento in cui il passaggio avviene, infatti, può non coincidere con il momento in cui si firma l’atto. Per esempio, se il passaggio è derivato da una successione, il nuovo proprietario risulterà titolare dell’immobile dal giorno successivo alla morte del precedente proprietario, e non dal giorno in cui è stata inoltrata la dichiarazione.

Invece, per ciò che concerne il rogito, il nuovo proprietario risulterà tale dal giorno in cui è stato firmato l’atto, a prescindere da quando esso verrà trascritto.

Passaggio di proprietà casa: come avviene?

Il passaggio di proprietà per successione avviene per mezzo della compilazione della dichiarazione di successione. Tale documento dal 2017 può essere compilato o presentato esclusivamente online, utilizzando i software dell’Agenzia delle Entrate. Tale attività può essere delegata a un commercialista.

Per ciò che concerne il rogito, sia esso finalizzato alla donazione o alla cessione a titolo oneroso (vendita), esso viene realizzato in uno studio notarile. L’iter, solo all’apparenza semplice, prevede alcuni passaggi: il contatto con il notaio, la presentazione di alcuni specifici documenti (che in verità sono numerosi), la fissazione di un appuntamento per il rogito, la lettura dello stesso alle controparti, la firma e il pagamento.

Il rogito può avvenire anche in absentia: il venditore o il compratore possono delegara la firma dell’atto a una persona terza, tramite procura (che va realizzata anch’essa in uno studio notarile).

L’argomento documenti merita un capitolo a parte. Soprattutto in caso di rogito, sono parecchi, in alcuni casi difficili da reperire: documento di identità / codice fiscale / certificato di stato civile delle controparti, atto di provenienza / certificato di agibilità, certificato energetico e certificato di conformità degli impianti (a carico del venditore), mappa catastale etc.

Passaggio di proprietà di una casa: chi lo fa?

Gli attori in gioco sono ben definiti. Nel caso del passaggio di proprietà per successione, la controparte è rappresentata dall’Agenzia delle Entrate, con il commercialista a giocare il ruolo di intermediatore (eventualmente).

Nel caso del rogito, sia esso per donazione o per vendita, è il notaio a fungere da fautore del passaggio di proprietà. Agisce, infatti, nella veste di pubblico ufficiale.

Passaggio di proprietà di una casa: a cosa fare attenzione?

Sono tantissimi gli elementi cui porre la massima attenzione. Di seguito elenchiamo quelli più importanti.

• Correttezza formale. L’atto di vendita viene redatto sempre dal notaio. La dichiarazione di successione, invece, può essere redatta dal diretto interessato. Il rischio di commettere errori formali, di semplice compilazione, è alto. I modelli infatti sono piuttosto complicati.

• Correttezza sostanziale. Essa riguarda soprattutto il grado di esattezza delle informazioni citate nella dichiarazione di successione o nell’atto di vendita. Se si compiono errori di carattere sostanziale, o si dichiara il falso, le conseguenze sfociano nel penale.

• Reperimento della documentazione. E’ il passaggio probabilmente più complicato. Anche perché i documenti, in genere, vanno reperiti in sedi e modi diversi. Per esempio, la mappa catastale va richiesta al catasto, lo stato civile all’anagrafe, il certificato energetico va commissionato a un ingegnere e così via.

• Equilibrio tra azione autonoma e affidamento ai professionisti. Quando è possibile fare da soli? La tentazione, soprattutto nel caso della dichiarazione di successione, è forte. Il consiglio, però, è di affidarsi sempre a un professionista.

Chiedere un preventivo per un rogito immobiliare: le informazioni da fornire

Nel caso di un rogito notarile per la compravendita o la donazione di un immobile, affinchè il notaio possa fornire un preventivo chiaro e verosimile, sarà necessario fornire al professionista queste informazioni:

• Se si acquista da privato o da una società.
• Se l'immobile acquistato sarà destinato ad essere una prima o seconda casa.
• Il prezzo pattuito per la compravendita.
• La rendita catastale dell'immobile.
• L'importo complessivo di eventuale mutuo.
• Se si intende richiedere le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa e se c’è un eventuale credito d’imposta.
• Nel caso in cui vi sia un terreno o un giardino, se questi siano o meno inclusi nelle planimetrie dell’abitazione o della pertinenza.

Passaggio di proprietà di una casa: quali i prezzi?

I prezzi procedono dall’unione di due voci di costo: le tasse e l’onorario del professionista. Sulle tasse, il quadro è abbastanza chiaro, per quanto composito. Ovviamente in merito agli onorari si segnala una variabilità spiccata, dovuta principalmente al margine di discrezione che i professionisti riservano per se stessi.

Ad ogni modo, possiamo fornire una panoramica dei vari passaggi di proprietà, fornendo un’ipotesi di costo complessiva e immaginando un immobile dal valore catastale di 100.000 euro, che fungerà da prima casa.

• Passaggio di proprietà (successione): da 800,00 € a 1.800,00 €.

• Passaggio di proprietà (donazione): da 900,00 € a 2.000,00 €.

• Passaggio di proprietà (vendita): da 1.500,00 € a 7.000,00 €.

Passaggio di proprietà di una casa: come risparmiare?

I costi tecnici, ovvero le tasse, non possono essere contrattati. Dunque, i margini per risparmiare sono nulli. Si può invece risparmiare sull’onorario dei professionisti, notai o commercialisti che siano. Com fare? E’ sufficiente brandire (con intelligenza) l’arma del preventivo.

Contattate più professionisti, chiedete a tutti un preventivo e confrontate le varie ipotesi di spesa. Infine scegliete il professionista che sembra offrire le maggiori garanzie in termini di rapporto qualità prezzo.