Quanto costa ristrutturare casa?

Le fasi di ristrutturazione casa

Ristrutturare una casa comporta alcuni passi fondamentali. Innanzitutto bisogna ricordare che una ristrutturazione rientra fra quelle attività edilizie che potrebbero essere soggette a presentazione di regolare pratica presso il comune nel quale è sito l’immobile.

I recenti processi di facilitazione amministrativa hanno introdotto alcune tipologie di attività che rientrano nella sfera dell’edilizia libera, per la quale basta presentare una semplice dichiarazione di inizio lavori, asseverata o meno da un tecnico, a seconda della portata della ristrutturazione.

Detto ciò, di seguito si elencano le principali fasi per la ristrutturazione di una casa, con alcune note indicative riguardo ai relativi prezzi.

Fase 1 - Scelta del tecnico di fiducia per la redazione del progetto, la valutazione economica dei lavori, la direzione dei lavori e la firma del relativo contratto. Il costo dipende generalmente dal valore della ristrutturazione, dalle difficoltà che questa presenta e da altri fattori non sempre prevedibili. La retribuzione avviene in due o più stralci, in ragione degli accordi prestabiliti.

Fase 2 – Scelta dell’impresa edile di fiducia (alla quale affidare la realizzazione dei lavori) e sottoscrizione di un contratto che preveda responsabilità e obblighi delle parti, oltre alla componente economica. È uso, all’atto della sottoscrizione, che il committente corrisponda il pagamento di un anticipo, di norma paria almeno al 30% di quanto pattuito.

Fase 3 – Presentazione della documentazione necessaria presso il comune. Il costo è ricompreso in quello relativo alla fase 1, visto che questa attività rientra tra le mansioni del tecnico incaricato.

Fase 4 – Preparazione del cantiere e avvio dei lavori (si ricorda che anche l’avvio dei lavori prevede una comunicazione al comune). I costi per questa attività rientrano in quelli relativi all’anticipo (fase 2).

Fase 5 – Esecuzione della ristrutturazione. Il tema dei costi qui è, come accennato, molto vario e dipende dalla portata dei lavori previsti.

Qualche esempio può essere di utile chiarimento. Se si prevede di dare una "sistemata" generale, con rimozioni e rifacimenti di intonaci di finitura, levigatura di pavimentazioni in marmo o in parquet, revisione degli impianti senza sostituzioni complessive, i costi possono non essere molto elevati.

Se invece si prevede un intervento più radicale, con rimozioni e rifacimenti anche degli intonaci di sottofondo murario e con sostituzione di intere pavimentazioni, oltre che con ripristino di impianti deteriorati, evidentemente il costo lievita.

Se poi,infine, la ristrutturazione include addirittura interventi di tipo strutturale con riorganizzazione distributiva, i costi possono diventare davvero alti. In ogni caso si assiste a variazioni in termini di prezzo, talvolta anche molto sensibili, in funzione delle differenti località geografiche.

Nel corso di questa fase, e in ragione degli accordi contrattuali, dovranno versarsi all’impresa edile esecutrice dei lavori dei pagamenti espressi in uno o più SAL (Stato di Avanzamento dei Lavori).

Fase 6 – Pulizia finale e smobilitazione del cantiere. È la fase conclusiva dei lavori veri e propri. Dopo la valutazione finale del tecnico, chiamato a redigere il documento di conformità dei lavori al progetto, l’impresa avrà diritto al saldo finale.

Fase 7 – Presentazione, da parte del tecnico, della documentazione di fine lavori al comune. Generalmente, in questa fase vengono saldate le spettanze residue al professionista.

La media dei prezzi per le principali città

Per offrire una panoramica della media dei prezzi relativi alla ristrutturazione di una casa in alcune delle principali città italiane, bisogna ipotizzare una delle possibili tipologie d’intervento.

Pertanto, ci si concentra su una ristrutturazione di media entità, ossia abbastanza approfondita ma non radicale, che preveda rimozioni e rifacimenti di intonaci e pavimentazioni oltre che di revisione impiantistica e sostituzione degli infissi, senza compromissioni strutturali e senza l’impiego di particolari materiali di finitura (marmi pregiati, rivestimenti eccellenti, eccetera).

Per interventi di questo tipo, a livello generale e in linea di massima, si spende la cifra di 200,00 / 400,00 € a mq.

Milano, Torino, Bologna, Roma e Napoli sono città molto diverse, oltre che appartenenti a regioni differenti, e presentano dei costi edili (manodopera e materiali) con variazioni spesso sensibili.

Prova ne è la diversità dei valori contenuti, per ogni voce, all’interno dei prezziari ufficiali regionali. Sebbene questi strumenti valutativi siano destinati ai lavori pubblici, è pur vero che costituiscono il primo dei riferimenti anche per lavori privati.

Per quasi tutte le voci di spesa si può assistere ad una riduzione, talvolta irrisoria altre volte più consistente, man mano che si scende lungo lo stivale italiano. Così, in linea media, Napoli risulta la più economica e Milano la più cara.

Nel dettaglio, per la tipologia esemplificativa di ristrutturazione scelta, queste città presentano i valori medi appresso riportati.

1 - Milano si attesta su una cifra media al mq che può raggiungere i 350,00 €,

2 - la vicina Torino propone prezzi all’incirca di 250,00 € - 470,00 €,

3 - Bologna si afferma sui 230,00 € - 450,00 €,

4 - Napoli giunge anche a valori di 200,00 € - 350,00 €,

5 - per Roma il discorso cambia notevolmente tra città storica e città periferica. Se il valore di 200,00 € - 420,00 € a mq vale per quegli ambiti urbani interposti tra il cuore incantato e la profonda periferia, il valore pari a 280,00 € - 500,00 € è quello di riferimento per edifici di buona fattura, anche storici, tuttavia privi di quel pregio architettonico e memorabile che appartiene ai luoghi dell’ineguagliabile Roma dell’arte.

È evidente che i costi espressi sono di puro riferimento, specie oggigiorno, dato che il mercato dell’edilizia ha subito un’enorme inflessione. Difatti si assiste ad una selvaggia, autonoma e incontrollabile politica del prezzo. Fattore che ha portato, spesso e ovunque, all’offerta di sostanziali sconti sia da parte dei professionisti (che peraltro hanno subito l’abbattimento delle regole tariffarie) che delle imprese, per via della mancanza di opportunità lavorative e, di conseguenza, della spietata concorrenza.

Il dettaglio di una casa ristrutturata a Milano, per una spesa totale di circa 350,00 € al mq.

Gli incentivi fiscali per ristrutturazione della casa

Ormai e da alcuni anni, la ristrutturazione rientra tra quelle attività edilizie favorite da incentivi fiscali. Coloro che possiedono un immobile e desiderano sottoporlo a ristrutturazione devono tuttavia stare molto attenti a seguire precise regole per accedere agli sgravi. Innanzitutto è necessaria la limpidezza del procedimento edilizio.

Le pratiche burocratiche da eseguire presso i comuni devono essere fatte con attenzione e contestualmente (almeno in parte) alla comunicazione presso l’Agenzia delle Entrate e presso l’ENEA (Ente Nazionale Energia e Ambiente).

Per ottenere gli incentivi fiscali nel caso di interventi su opere murarie e alcuni impianti (quelli che non determinano variazioni in termini di risparmio energetico), la comunicazione iniziale e la richiesta conclusiva di sgravio, completa dell’intera documentazione attestante la spesa effettuata, deve essere inoltrata all’Agenzia delle Entrate. Ecco alcuni dei più importanti incentivi fiscali per i lavori di ristrutturazione:

• Bonus ristrutturazioni: si tratta di una detrazione fiscale del 50% delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione, fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. Per poterne usufruire, è necessario che i lavori siano stati eseguiti da imprese o artigiani, che siano stati emessi dei bonifici parlanti e che siano stati effettuati pagamenti con modalità tracciabili. La detrazione può essere fruita in 10 rate annuali di pari importo.

• Bonus facciate: si tratta di una detrazione fiscale del 90% delle spese sostenute per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici, fino a un massimo di 60.000 euro per unità immobiliare. Per poterne usufruire, è necessario che i lavori siano stati eseguiti da imprese o artigiani, che siano stati emessi dei bonifici parlanti e che siano stati effettuati pagamenti con modalità tracciabili. La detrazione può essere fruita in 10 rate annuali di pari importo.

• Bonus verde: si tratta di una detrazione fiscale del 36% delle spese sostenute per la realizzazione di giardini, spazi verdi e percorsi pedonali, fino a un massimo di 5.000 euro per unità immobiliare. Per poterne usufruire, è necessario che i lavori siano stati eseguiti da imprese o artigiani, che siano stati emessi dei bonifici parlanti e che siano stati effettuati pagamenti con modalità tracciabili. La detrazione può essere fruita in 10 rate annuali di pari importo.

Per non perdere l'agevolazione fiscale, è importante che vengano rispettate le condizioni sopra descritte e che vengano conservati tutti i documenti che attestino l'avvenuto pagamento delle spese (fatture, ricevute, bonifici). Inoltre, è importante rispettare i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui viene fruita la detrazione.

Nello scenario attuale, l’accensione di un mutuo per ristrutturazione diviene più accessibile rispetto a tempi passati. Si configura infatti un rapporto dare-avere che attenua le preoccupazioni di rispetto della regolarità nei pagamenti.

Oggigiorno praticamente tutti gli istituti di credito offrono condizioni più o meno convincenti per l’accensione di mutui per ristrutturazione. Il sistema bancario è però spietato e l’attenzione alla questione deve essere massima.

Bisogna valutare concretamente le disponibilità personali e le possibili variazioni nel tempo, anche in relazione alla profonda crisi che l’Italia sta attraversando. In caso di decisione positiva, bisogna valutare l’opportunità di scegliere un mutuo a tasso fisso, ossia senza sorprese, oppure uno a tasso variabile.

E se la consulenza interna alle banche può aiutare nell’orientamento, un buon fiscalista sarà certamente la persona più utile per la decisione finale.

Una casa ristrutturata a Roma, in zona Olgiata. Questa ristrutturazione ha avuto un costo di 420,00 € al mq.

Come risparmiare grazie al confronto dei preventivi online

L’orientamento dei prezzi delle ristrutturazioni è valutabile anche attraverso il web. Molti siti di aziende attive nel mercato edile offrono la possibilità di ottenere preventivi on line. Basta compilare i form richiesti per avere una prima sommaria idea dei costi in cui si andrà ad incorrere, qualora si voglia ristrutturare la propria casa.

Alcune volte, questi siti richiedono la conoscenza di maggiori dettagli, anche attraverso la trasmissione informatica di documentazione esplicativa (ad esempio, planimetrie). Nella maggioranza dei casi e sulla base delle informazioni acquisite, espongono costi molto orientativi, rimandando la definizione economica a seguito di un sopralluogo.

Si tratta di strumenti davvero utili per orientarsi nel complesso e diversificato scenario odierno. Tramite essi è possibile avere un’idea di confronto tra differenti offerte, talvolta anche molto varie e distanti tra loro. Allora la scelta potrebbe diventare complessa e disorientante.

È qui che subentrano le attività promozionali delle aziende, attraverso la pubblicazione di esempi di lavori eseguiti, al fine di attrarre il potenziale cliente. Ognuno ha la possibilità di confrontare i vari modelli proposti e scegliere l’impresa che appare più convincente.

Un mercato, questo, vasto ed eterogeneo che però potrebbe riservare sorprese. Dunque, se l’orientamento è quello di individuare l’esecutore dei lavori tramite la rete, anche con l’obiettivo di risparmiare, a seguito di una prima selezione potrebbe essere una buona idea avere confronti diretti sui luoghi destinati alla ristrutturazione.

Naturalmente questi passaggi devono avvenire alla presenza di un tecnico di fiducia.Nel web esistono molte aziende che si propongono per lavori specifici e, spesso, senza alcuna stringente relazione geografica.

Ad esempio, la trasformazione di bagni a costi davvero ridotti in tutt’Italia. Se l’esigenza del cliente è limitata ad uno specifico ambiente e collimante con l’offerta on line, allora la soluzione del web potrebbe rivelarsi davvero utile.

Il render relativo al progetto per la ristrutturazione di una casa. Consigliamo sempre, prima di iniziare i lavori per ristrutturare casa, di realizzare un progetto accurato e corredato di render per ogni ambiente. In questo modo si avrà, fin dall'inizio, un'idea chiara del risultato finale.

Richiedere e confrontare preventivi: quanto si può risparmiare?

Anche qualora si accedesse alle agevolazioni, che comunque possono cambiare di anno in anno, i costi rischierebbero di essere molto alti. Per fortuna, sono anche variabili. Ciò dipende essenzialmente dall’approccio ai prezzi della singola impresa. E’ possibile sfruttare questa dinamica per risparmiare.

Come? E’ sufficiente fare riferimento ai portali di confronto dei preventivi. Il migliore su piazza è Edilnet.

Dunque, accedete al portale e confrontate i preventivi. In questo modo, sarete in grado di risparmiare cifre ingenti, pari al 20% o al 50% della spesa media.