Stima immobiliare: quale il costo?

Stima immobiliare: di cosa si tratta?

A uno sguardo superficiale, la stima immobiliare è esattamente ciò che il nome stesso suggerisce: una valutazione realizzata sostanzialmente a fini commerciali.

In realtà, la questione è più complessa. In primis, perché sono coinvolte competenze avanzate, in alcuni casi di natura strettamente specialista se non addirittura accademica.

In secondo luogo, perché vengono chiamate in causa prassi e metodiche differenziate, a tal punto che si può parlare di tipologie di stime immobiliari.

N.B.: I prezzi indicati per una stima immobiliare sono prettamente indicativi. Per conoscere i costi effettivi consigliamo di richiedere alcuni preventivi alle imprese specializzate in stime immobiliari che si trovano su Edilnet.

Valutazione immobiliare: quando è necessaria?

La stima immobiliare, o valutazione commerciale che dir si voglia, ha uno scopo essenzialmente commerciale. Ad ogni modo, le fattispecie più frequenti che richiedono una stima immobiliare sono le seguenti.

• Compravendita diretta, da compratore a venditore. In questo caso, la stima immobiliare ha il solo scopo di “aiutare” il venditore a formulare il prezzo.

• Compravendita mediata da agenzia immobiliare. In questo caso, la stima funge da garanzia per l’agenzia immobiliare, che non può essere tacciata di svalutazione dell’immobile.

• Compravendita intermediata da banche. E’ il caso tipico di una banca che stima il valore dell’immobile per definire gli interessi del mutuo. Non di rado, vengono presi in considerazione aspetti quali la redditività dell’immobile.

• Locazione, mediata o diretta. La stima dell’immobile serve anche per definire l’entità del canone.

   

La stima immobiliare, sebbene in questo caso si parla di perizia, viene eseguita anche in ambito giudiziario, per esempio quando si deve pignorare un immobile e metterlo all’asta.

Stesso discorso per tutte quelle attività che prevedono una cessione, ma non a mezzo compravendita. Il riferimento è, per esempio, la successione ereditaria. I problemi in genere emergono quando un erede intende riscuotere non già l’immobile o una quota dello stesso, ma l’equivalente in denaro. Ciò accade quando non vi è accordo sull’uso dell’immobile stesso.

Stime immobiliari: tipologie

Esistono molte tipologie di stime immobiliare, ciascuna delle quali è caratterizzata da una precisa metodica. Ecco le più importanti.

• Stima mediante valori OMI. E’ in un certo senso la stima più rapida e veloce. Prende in considerazione i valori OMI, ovvero quelli riportati dall’Agenzia delle Entrate nel proprio osservatorio periodico. I valori OMI sono frutto di una media dei prezzi riportati dagli atti notarili. Ovviamente, i valori OMI sono raggruppati per categoria, ma a dire il vero i criteri scelti per determinare le categorie sono ridotti e non rappresentano con efficacia le differenze che possono intercorrere tra un immobile e l’altro.

• Stima con Market Comparison Approach. E’ una metodica di stima allo stesso tempo semplice e complessa. E’ semplice perché fa totale affidamento ai prezzi espressi dai rogiti, un po’ come i valori OMI. E’ complessa in quanto la scelta del segmento che fungerà da termine di paragone è “più libera”, quasi a discrezione dell’esperto.

• Stima con rendita catastale. E’ la metodica più semplice di tutte, anche perché coinvolge un calcolo molto dozzinale. Ovvero, si ricava il valore catastale dalla rendita catastale. Per inciso, il valore catastale è il valore che l’Agenzia delle Entrate assegna a un immobile a fini fiscali. Di norma, è molto più basso rispetto al valore commerciale. Tuttavia, i due parametri si avvicinano, e parecchio, se l’immobile è deteriorato o situato in una zona svantaggiata. E’ infatti in questi casi che viene preso in considerazione.

• Stima con capitalizzazione del reddito. E’ la tipologia più complessa anche perché in un certo senso è proiettata nel tempo. Il suo scopo è individuare il valore dell’immobile in una prospettiva futura, di redditività. Il valore incorpora la domanda: quanto è possibile ricavare, in termini di reddito, da questo immobile? Il calcolo è molto complesso e prende in considerazione elementi di natura tecnica, riguardanti anche i costi di manutenzione e di gestione.

Valutazioni immobiliari: come avvengono?

E’ difficile, se non impossibile, rispondere a questa domanda senza distinguere tra le varie tipologie. In linea di massima, prima di qualsiasi stima vi è sempre un'acquisizione documentale, seguita dalla messa in pratica dei criteri imposti dalla tipologia di stima adottata.

Se per esempio per la stima con valori OMI basta acquisire informazioni sull’immobile, individuare a quale categoria OMI corrisponde e consultare l’osservatorio, per la stima con capitalizzazione con reddito è tutto molto complesso. Lo è a livello di acquisizione delle informazioni, che coinvolge più documenti. Lo è a livello di calcoli, che vengono elaborati sulla scorta di equazioni complicate.

Un certo lavoro informativo è necessario anche in caso di stima per Market Comparison Approach, se non altro per assegnare correttamente l’immobile al segmento di mercato che dovrà fungere da termine di paragone.

L’attività di valutazione può ulteriormente complicarsi se l’immobile presenta elementi “particolari” o se la finalità della stima va oltre la mera compravendita.

Per esempio, la presenza di abusi edilizi, allorché in via di risanamento, impone al professionista di considerare i tempi necessari alla regolarizzazione e le modalità con cui questa viene effettuata. Un immobile sanato secondo la legge ordinaria, per esempio, vale di più di un immobile sanato con un condono edilizio, a parità di altre condizioni.

Far stimare casa: a cosa fare attenzione?

Se si escludono i metodi più dozzinali, come la stima per rendita catastale, il proprietario è tecnicamente tagliato fuori. Nel senso che le stime sono così complesse da non poterne verificare l’esattezza in prima persona. Tuttavia, l’ultima parola spetta sempre a lui, se il motivo che giustifica la stima è una vendita.

Dunque, il consiglio è di rivolgersi a professionisti specializzati in stime immobiliari e filtrare i risultati in base anche alle proprie esigenze economiche. Non si tratta di ignorare il mercato, e di imporre cifre irrealistiche. Si tratta, bensì, di esercitare un legittimo margine di discrezione, in una prospettiva di efficacia dell’azione di vendita.

Stima e perizia immobiliare: chi può farla?

Chiunque può stimare il valore di un immobile, anche se non ne ha le competenze. Dunque, anche il proprietario di casa. In effetti, molti intraprendono il percorso di vendita decidendo in autonomia il prezzo. La stima immobiliare di tipo tecnico è ben altra cosa.

Essa va effettuata da un esperto, da un professionista, che può essere un geometra, un ingegnere o un architetto. Se la stima ha un connotato legale, dunque coinvolge la programmazione di un mutuo o un’azione di pignoramento/vendita all’asta, allora è necessario che tale professionista sia anche un perito immobiliare, regolarmente abilitato e incaricato.

Stima immobiliare: quali i prezzi?

Quanto costa una stima immobiliare? E’ davvero complicato rispondere a questa domanda, anche perché ogni immobile rappresenta una sfida a sé stante. Tuttavia, è possibile individuare categorie di immobili e/o e finalità che richiedono una spesa simile. Si parla, in ogni caso, di svariate centinaia di euro.

In ogni caso, va specificato che i prezzi variano in base alla metodologia. Quella meno costosa, è per valori OMI e rendita catastale, quella più complessa è per capitalizzazione del reddito. Da qui, qui gli intervalli di prezzo sono generalmente molto ampi. Si deve poi precisare che, generalmente, per gli immobili di pregio molti professionisti preferiscono applicare una tariffa a percentuale sul valore dell'immobile, piuttosto che una tariffa fissa.

• Stima con rendita catastale per immobili di valore superiore ai 500.000,00 €: dallo 0,05% allo 0,10% sul valore dell'immobile.

• Stima con valori OMI per immobili di valore superiore ai 500.000,00 €: dallo 0,06% allo 0,11% sul valore dell'immobile.

• Stime con Market Comparison Approach per immobili di valore superiore ai 500.000,00 €: dallo 0,08% allo 0,14% sul valore dell'immobile.

• Stima con capitalizzazione del reddito per immobili di valore superiore ai 500.000,00 €: dallo 0,09% allo 0,17% sul valore dell'immobile.

• Stima con rendita catastale per immobili di valore inferiore ai 500.000,00 €: da 50,00 € a 250,00 €.

• Stima con valori OMI per immobili di valore inferiore ai 500.000,00 €: da 120,00 € a 350,00 €.

• Stime con Market Comparison Approach per immobili di valore inferiore ai 500.000,00 €: da 180,00 € a 410,00 €.

• Stima con capitalizzazione del reddito per immobili di valore inferiore ai 500.000,00 €: da 260,00 € a 640,00 €.

Stima immobiliare: come risparmiare?

Come avete visto, i prezzi sono molto variabili. I motivi sono da rintracciare nelle caratteristiche dell’immobile e nella finalità della stima. Dipendono però anche dal margine di discrezione che ciascun professionista riserva per se stesso. Questa non è necessariamente una cattiva notizia. Anzi, pone in essere alcune opportunità di risparmio: alcuni periti, a parità di condizioni, sono meno cari di altri.

Come fare per ottenere un buon servizio a un prezzo conveniente? Il metodo è lo stesso di sempre: l’uso intelligente del preventivo.

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